2강. 창업 준비와 사업장 관련 계약의 관계

안녕하세요, 법을 알면 보이는 창업전략. 저번 시간에 제2편 계약의 기초 편에서 배운 내용을 바탕으로 오늘은 제3편 사업장 관련 계약에 대한 말씀을 드리도록 하겠습니다. 목차를 보시면 어떤 내용인지 짐작할 수 있을 텐데요. 먼저 창업 준비와 사업장 관련 계약의 관계에 대해서 보고요. 다음으로 상가임대차계약의 성질. 계약에 대해서 배우기 전에 이 계약이 다른 계약과 다르게 어떤 성질을 가지고 있는지 볼 것이고요. 그다음에 상가임대차계약은 강행규정인 상가임대차법의 적용을 받는다고 말씀드렸잖아요. 그러니까 당연히 강행규정이 무엇인지 내용을 알아야 그대로 계약을 체결하겠죠. 상가임대차법에 대해서 아는데 상가임대차법이 모든 임차인에 적용되는 것이 아닙니다. 적용되는 범위가 정해져 있어요. 적용 범위가 무엇인지, 해당 중요 내용이 무엇인지 검토할 것이고요. 마지막으로 상가 건물 임대차 표준계약서. 제가 저번 2편 강의에서 계약의 기초를 말씀드릴 때 마지막에 계약서 작성 공부하면서 말씀드렸어요. 해제, 해지라든지 구체적인 내용들은 실제 계약 조항을 보면서 이해를 돕겠다고 말씀드렸는데 오늘 상가 건물 임대차 표준계약서를 직접 보면서 조항 하나하나 보면서 그때 말씀 다 못 드렸던 계약 불이행 시 구제 방안, 해제, 해지에 대한 내용, 배웠던 내용 중에서 실무상 어떻게 활용할 것인지 접목해서 말씀 다 드릴 것이고요. 이것은 사실 상가임대차계약의 직접적인 내용은 아니지만 상가임대차법에 나오고 혹시라도 상가임대차 관련해서 분쟁이 생기면 어떻게 해야 할 것인지 관련해서 상가 건물 임대차 분쟁조정위원회가 있거든요. 여기에 대한 내용도 실무적으로 활용하실 수 있기 때문에 안내해 드리고자 내용에 구성하였습니다. 먼저 네 가지 창업 필수 준비 사항과 일곱 가지 창업 필수 계약 중에서 오늘은 사업장 관련 계약에 대한 관계에 대해서 말씀드리겠습니다. 저와 같이 용어를 간단하게 하기로 했잖아요. 사람, 사업장, 돈. 여기서 사업장 관련 계약 검토하기로 말씀드렸는데요. 창업 필수 준비 사항 네 가지 중에서도 이것은 사무공간 확보를 위한 내용이다. 사무공간에는 무엇이 있을까요? 당연히 사무공간이 있어야 할 것이고 공간만 있어서 되는 것이 아니잖아요. 공간을 다 채워 넣어야 하잖아요. 사무 집기도 있을 것이고 복사기나 정수기처럼 꼭 필요한 기본 설비들. 그것 외에도 고가의 장비가 내 사업 운영하면서 필요할 수 있잖아요. 그런 부분들도 직접 사기 어려울 경우에 임차를 많이 하거든요. 그리고 그것만 있어서 되는 것이 아니잖아요. 인프라가 되어야 하죠. 인터넷도 설치해야 하고 전화선도 깔아야 하고. 사무공간을 확보하면서 많은 법적 계약 관계를 체결하시게 되는데요. 여기에 관련한 내용을 말씀을 전반적으로 드릴 거예요. 그중에서도 가장 중요한 오늘의 하이라이트죠. 일곱 가지 창업 필수 계약 중에서 상가임대차계약에 대해서 다룰 거예요. 임대차계약은 금방 말씀드린 임대차 내용과 관련해서 전반적으로 포함시키려고 임대차계약이라고 했지만 오늘의 하이라이트는 역시나 상가 건물 임대차계약이겠죠. 그 내용에 대해서 계약의 기초 편에서 말씀드리지 못한 상세 내용을 말씀드리도록 하겠습니다. 그러면 사업장 관련 계약을 다른 형태로 구성해 봤어요. 쉽게 정리하기로 했잖아요. 사람, 사업장, 돈. 사업장과 사람의 위치만 바꿨습니다. 사업장, 사람, 돈. 사업장 관련 필요한 내용들. 그다음에 무엇이 있을까요? 사업장 관련 계약은 당연히 사업장 관련된 임대차계약이 있고 그 외에도 사규에서도 확인하실 수 있어요. 법인 설립 같으면 정관이 있을 것이고 취업규칙이라든지 각종 운영규정을 대부분 정비하고 있는데요. 그런 것을 사규라고 하거든요. 한 나라의 법 제도를 설명한다면 정관은 헌법 같은 것이고 다른 취업규칙, 인사운영규정, 자산관리운영규정 이런 모든 규정은 법률과 같은 것이죠. 헌법과 법률 같은 것이죠. 모든 법 제도가 갖추어져야 기업을 운영할 수 있기 때문에 그런 것을 통틀어서 사규라고 하는데 사업장 관련 법률 이슈가 발생했을 때 당연히 직접적인 계약서를 봐야 하죠. 그런데 관련된 내용이 다른 곳에도 있을 수 있어요. 정관에는 대표적으로 사업장에 대한 내용이 나와요. 그리고 사규에도 자산은 어떻게 운영할 것인지 어떻게 취득하고 관리하는 내용도 사규에 정리가 돼 있는 경우가 있습니다. 사업장 관련해서 문제가 생겼을 때 당연히 직접적인 계약서도 검토하셔야 되지만 관련된 사규 내용에도 해당 내용이 있는지 확인하실 필요가 있습니다. 네 가지 필수 준비 사항과 일곱 가지 필수 계약을 묶어서 정리해 봤어요. 사업장 관련해서 준비를 하는데 네 가지 필수 준비 사항 사업장이라고 해서 1년 전부터라고 기억나시죠? 1년 전부터 네 가지 준비 사항을 구상하시라. 점점 현실화, 구체화, 발전시켜나간다고 했는데 사업장을 사업장 등록하기 전에 미리 준비하셔야 해요. 왜냐하면 사업자 등록할 때 임대차계약서를 내게 돼 있거든요. 이것은 쉽게 설명해 드리려고 개인 사업자를 예로 들게요. 개인 사업자가 홈택스 화면을 통해서 사업자 등록을 신청하는 화면이에요. 요즘은 세무서 직접 안 가고 이렇게 홈택스에 접속해서 공인인증서로 로그인해서 하면 시간도 절약되고 편해요. 그 화면 그대로 캡처를 했는데요. 보이시죠? 임대차 내역 입력. 해당 내용 체크하고 임대차계약서 뒤에 첨부까지 해서 제출하면 담당 공무원이 신청서 관련 서류를 다 검토 후에 사업자 등록을 해 주거든요. 여기 써 있죠. 사업장 구분 본인 소유, 타인 소유. 그런 경우도 있을 수 있어요. 본인이 샀을 가능성은 극히 낮죠. 유산을 물려받아서 건물이 있다, 상가 건물이 있다면 거기에서 하면 너무 좋죠, 임차료도 절약하고. 그런 경우가 있고. 이런 경우는 사실 많지는 않지만 어쩔 수 없이 당장 사업장이 없어서 자기 집 주소를 사업장 등록지로 등록하시는 분도 있어요. 임시방편이죠. 계속 그렇게 하는 것은 아니고 사업자 등록하려고 했더니 임대차계약서를 내래요. 아직 임대차계약을 못 했다고 쳐요. 준비 중이고 임대차 보증금도 마련해야 하고 여러 가지 사정이 있잖아요. 계약 날짜도 안 맞고 이래저래 해서 당장 사업자 등록은 무슨 일 있어서 해야 하는데 그럴 경우에 그렇게 하시더라고요. 임시방편으로 본인 집 주소를 사업자 등록 주소지로 올리시기도 하는데 그때도 똑같아요. 자가면 자가라고 표시하는 것이고 전세계약해서 빌려서 사는 것일 수도 있잖아요. 그런 경우는 타인 소유가 되는데 전세계약했으면 전세계약서를 제출하는 거예요. 월세계약했으면 월세임대차계약서를 제출하는 거예요. 사업장이 내 소유인지 다른 사람한테 빌렸는지 둘 중 하나를 선택해서 반드시 입력하시고 관련된 증빙 서류를 내셔야 해요. 임대차계약서라든지 본인 것이라면 본인 관련된 것을 내게 돼 있고요. 도대체 개인 사업자 등록할 때 무엇을 준비하냐고 하실 것 같아서 일부러 이 부분도 준비했습니다. 등록 시 제출해야 될 서류, 홈택스 홈페이지에서 발췌했고요. 1번, 사업자등록신청서. 등록을 하려면 신청해야겠죠. 그다음에 임대차계약서 사본. 세 번째, 인허가 등 사업을 영위하는 경우 허가, 등록, 신고증 사본. 네 번째, 동업계약서(공동 사업자인 경우) 다섯 번째, 자금 출처 명세서. 자금 출처 명세서는 다 하는 것이 아니라 제한돼 있죠. 금지금 도소매업, 액체, 기체 연료 도소매업, 재사용 재료 수집 및 판매업, 과세유흥장소 영위자의 경우에 한해서는 추가로 자금 출처 명세서까지 내야 하고요. 여기에서 보편적으로 신경 쓸 만한 것을 형광펜 노란색으로 칠해 놨죠. 이런 경우는 많지 않으니까요. 이런 해당 사업이 아니시면 해당될 일은 사실 많지 않잖아요. 대부분 이것 두 가지거든요. 동업도 동업하는 경우만 해당되니까. 대부분 신경 쓰실 것이 두 가지라는 거예요. 사업장이 없이 창업을 할 수는 없어요. 아까도 말씀드렸지만 정 없으면 내 집 주소라도 내야 된단 말이에요. 공중에서 사업을 할 수 없어요. 창업 필수 준비 사항 네 가지는 제가 만들었다기보다는 반드시 필요한 절차예요. 사업장 주소지는 반드시 필요합니다. 무엇을 내야 해요? 임대차계약서 사본을 내야 해요. 사업자 등록할 때 이미 계약까지 된 상태여야겠죠. 그다음에 제가 지금 사업장 관련이라고 말씀드렸잖아요. 사실 이것은 꼭 사업장 관련이 아닐 수도 있지만 사업장 관련의 경우도 있어서 제가 형광펜으로 칠했고 이번 기회에 말씀을 같이 드리려고 하는데요. 인허가 등 사업을 영위한다. 제가 첫날 딸기 이야기 말씀 많이 드렸어요. 딸기 생각하면 더 즐거우실 것 같아서 또 딸기 이야기할게요. 딸기잼을 만든다. 식품제조가공업이죠. 식품제조가공업을 하려면 무엇이 있어야 한다고요? 당연히 공장이 있어야죠. 가공장이라고도 하는데요. 식품을 제조하고 가공할 수 있는 공장이 있어야 하잖아요. 이것 관련해서 행정절차는 무엇이 필요할까요? 업종에 따라서 다 다른데요. 여기 보세요. 인허가 등 사업을 영위하는 경우 허가, 등록, 신고증 사본을 내야 한다고 돼 있죠. 식품제조가공업 행정절차는 등록을 하게 돼 있습니다. 관할 구청이나 관련 지자체 부서에 미리 확인을 하셔야 해요. 이런 업종을 하려고 하는데 필요한 인허가 절차가 무엇이냐고 확인을 반드시 하셔서 사업자 등록하기 전에 이게 다 준비돼 있어야 한다는 거예요. 식품제조가공업을 할 것이라면 등록을 하셔야 해요. 이 등록 말고요. 등록이라는 말이 2번 나와서 헷갈리시죠. 사업자 등록의 등록 말고요. 사업자 등록은 따로 있고 식품제조가공업 등록을 하셔야 해요, 관할 행정청에. 또 사안에 따라서 허가도 있어요. 만약에 내가 정육점을 한다면 그런 경우는 허가예요. 아무래도 관리나 이런 부분이 쉽지 않잖아요. 육고기 부분들은 식품위생 부분이 상당히 주의해야 할 부분이죠. 그래서 그런 경우는 허가를 받아야 돼요. 그런데 허가나 등록을 보면, 신고는 예를 안 들었는데 난이도가 이렇게 가요. 왜 순서가 허가, 등록, 신고라고, 저 같으면 신고, 등록, 허가라고 작성할 텐데 난이도가 이렇게 돼요. 사안에 따라서 쉽게 결정이 나는 경우가 있고 조건도 되게 까다롭고 시간도 많이 걸리고 어쩔 때는 거부 처분을 받는 경우도 있어요. 이렇게 돼요. 신고는 대표적인 것이 주민등록신고예요. 엄청 쉬워요. 출생신고, 엄청 쉬워요. 무슨 절차, 조건이 엄청 까다로운 거 하나도 없어요. 수리 안 되는 경우가 없죠. 냈는데 다시 이런 거는 신고가 안 되니까 거부 처분하는 경우는 거의 없어요. 신고는 엄청 간단하고 수리만 해 주면 끝나는 것이거든요. 등록은 등록요건이 있는데, 예를 들면 식품제조가공업 같은 경우에는 등록요건이 있어요. 왜냐하면 특히 먹는 것 관련해서는 행정규제가 상당히 있는 편이죠, 다른 업종에 비해서. 사람의 생명, 신체에 위해를 가할 수 있기 때문이에요. 설마 딸기잼 가지고. 그런데 딸기잼병이 유리병이다 보니까 유리조각이 들어가면 어떻게 해요. 상해서 그거 먹고 누가 아프면 어떻게 해요. 여러 가지 상황을 생각해 볼 수 있잖아요. 위생 차원에서도 관리를 많이 필요로 하고 요건을 다 충족해야 해요. 그 시설이 행정청에서, 관련 법에서 사실은 규정돼 있죠. 요구하는 요건을 다 충족했을 때만 등록이 됩니다. 등록은 신고보다는 조금 더 까다로워요. 하지만 그렇다고 해서 요건을 100% 다 충족했는데 거부되는 경우는 없어요. 내가 요건을 충족하지 못해서 거부되지. 등록은 법에 나온 등록요건만 충족되면 100% 결정받습니다. 등록이 돼요. 제가 난이도가 이렇게 올라간다고 했죠. 허가는 신고보다 등록이 더 어렵고요. 등록보다 허가가 더 어려워요. 난이도가 이렇게 올라가요. 허가는 요건은 당연히 있는 것이고요. 이렇게 해야 되고 저렇게 해야 되고 요건이 있어요. 설비는 어떻게 해야 되고, 어떻게 해야 되고. 거기에 플러스 행정청의 재량이라고 하는데요. 제가 이런 이야기 말씀드리면 되게 부담스러우실 수도 있어요. 혹시 인허가 관련 업종을 선택하셨다면 이런 전문 지식도 꼭 아셔야 합니다. 허가는 관련 개별법에 따라서 규정한 요건 외에도 해당 처분 담당 부서에 재량을 주는 경우가 있어요. 대표적인 것이 공익 같은 거예요. 예를 들어서 거기에 화장장을 설치한다든지, 쓰레기장을 설치한다든지. 생각해 보세요. 내가 어떤 업종을 하는지 남이 무슨 상관이에요. 그런데 상관이 있겠죠. 딸기 가공장 한다고 해서 큰 피해는 남한테 안 줄 것 같아요. 그런데 화장장, 와서 맨날 울고 통곡하고 이러면 주위에 사는 사람들이 엄청 불편하겠죠. 공익, 그 주위에 주민이 얼마나 사는지. 혹시 이 사업장 때문에 주위에서 피해 보는 것은 없는지 이런 부분을 판단하는 경우가 있어요. 이런 것은 기계적으로 판단이 안 돼요. 딱 떨어지는 요건이 없기 때문에 여러 가지 요소를 종합적으로 판단해서 허가 결정을 하는 담당 부서에서 처분합니다. 이런 것을 재량이라고 해요. 예를 들어서 화장장을 A 지역에 만들고 싶고 다른 지역에 똑같은 조건의 화장장을 만들고 싶어서 허가 신청을 했는데 나는 불허가받고 저 사람은 되는 경우가 발생할 수 있어요. 왜냐하면 이것은 아까도 말씀드렸잖아요. 딱 정량화된 요건이 아니에요. 그 주변에 사는 주민 숫자나 떨어진 집 간격 이런 것이 다를 거 아니에요, 위치마다, 지역마다. 여러 가지 제반 요소를 판단하다 보면 같은 조건의 화장장이어도 어느 위치인지에 따라서 불허가 나올 수도 있는 것이거든요. 만약에 내 업종이 허가 업종이라면 허가받기 전에는 아예 창업도 안 하시는 것이 좋으실 수 있어요. 땅도 사고 직원 채용도 하고 모든 준비를 완벽하게 끝냈는데 허가가 안 나와. 그러면 창업을 못하겠죠. 제가 첫째 시간에도 아이템 이야기 잠깐 말씀드렸어요. 안타까운 사례들 말씀드렸잖아요. 타다 같은 경우 아예 아이템 자체가 관련 법에 저촉돼서 그 사업을 할 수 없었다고 했죠. 처음에 검증을 하고 창업을 했어야 하는데 한동안 기업 운영까지 했는데 결국 문을 닫았잖아요. 그런 일이 생기지 않으려면 일반 허가상도 마찬가지예요. 허가 업종 같은 경우는 내가 예측하지 못한 사유로 불허가 결정을 받을 수도 있어요. 그러면 아예 그 업종을 영위하실 수 없어요. 신고나 등록은 괜찮아요. 그런데 요건은 반드시 확인하셔야죠. 관할 행정청에 연락하시거나 도움을 받으셔서 요건이 무엇인지부터 확인하셔서 그 부분을 준비하시면 100% 다 통과돼요. 그런데 허가는 재량이라는 요소가 들어갈 수 있기 때문에 같은 요건을 다 갖추었는데도 어디서 하는지, 주위 환경이 어떤지에 따라서 불허가될 수도 있고요. 허가 업종은 허가 결정받기 전까지는 다른 단계는 밟지 않고 허가 결정이 나올 때까지 기다리셨다가 신중을 기하시기를 말씀을 드려요. 이런 허가, 등록, 신고증 사본도 창업하기 전에 다 100% 완비돼 있어야 합니다. 이것을 다 제출하셔야 사업자 등록이 되고요. 그런데 예외도 있죠. 허가, 등록, 신고 전에 등록하는 경우. 언제는 내라고 해 놓고 그전에 등록하는 경우도 있네. 허가, 등록 신청서 등 사본 또는 사업계획서. 예를 들어서 내가 한 달 정도면 신청해서 결정될 줄 알고 신청했는데 생각했던 시간보다 지연되는 거예요. 상가임대차계약도 했고 직원 채용도 했고 몇 월 며칠 창업하기로 이미 계획했는데 허가, 등록, 신고 결정 나올 때까지 계속 기다리다 보면 내 사업에도 막대한 손실이 있겠죠. 그러다 보니까 100% 나올 것 같은 경우는 등록이나 신고는 요건만 충족하면 100% 나온다고 했죠. 창업하시는 분이 결정하실 문제인데 시간이 조금 지연돼서 그렇지 100% 결정받을 것이라는 생각이 드는 분 같으면 아직 결정은 안 받았지만 등록증, 신고증, 허가증은 없지만 전에도 등록하실 수 있도록 길을 열어 놓았어요. 허가, 등록 신청서 등, 대신 신청서를 내라. 아직 등록증, 신고증은 없지만 신청을 했으면 신청서는 있을 것 아니에요. 신청서 등 사본 그다음에 사업계획서. 이런 것을 내면 허가, 등록, 신고는 되지 않았지만 사업자 등록을 해 주겠다. 그런데 이것은 무엇이에요? 나중에 허가, 등록, 신고가 안 되면 어떻게 돼요? 사업자 등록은 취소되든지 더 이상 영위할 수 없겠죠. 이것은 반드시 인허가 사업은 이것을 전제로 하기 때문에 내가 급해서 시기상 사전에 등록 신청은 했지만 사후라도 완비되지 않는다면 이미 사업자 등록이 됐다고 할지라도 이런 부분은 나중에 그 업종을 할 수 없게 되는 거예요. 괜히 번거로운 절차를 밟지 마시고 시간을 넉넉히 하셔서 인허가 사업은 미리 신고, 등록, 허가까지 완비하신 다음에 절차를 진행하시기를 권유를 드려요. 사업장 관련 법을 정리해 봤는데요. 사실 상가임대차 계약 관련만 하면 이렇게 많이 있지는 않아요. 제가 사업장 관련이라고 했잖아요. 사업장 관련 분쟁을 실제 사례나 정리를 하다 보니까 관련 법이 이렇게 많이 나오더라고요. 나머지 빨간색 표시 안 된 것은 사람 관련 계약이에요. 남은 파트 4편이 사람 관련 계약이잖아요. 오늘 사업장 관련 계약, 남은 것은 사람 관련 계약. 이것 관련해서 분쟁이 있을 수 있고 관련 법을 정리해 봤어요. 상가임대차법은 당연히 관련 법이니까 중간에 있는 것이 맞고 행정법은 무엇이에요? 잠깐 설명해 드렸잖아요. 내가 공장을 설립하려고 했는데 공장 허가가 안 나서 사업을 할 수 없는 경우도 있고 농지전용허가가 안 나와서 거기에 식품 가공장을 만들려고 했는데 못 만드는 경우도 있고. 다 사업장 관련해서 직업의 자유가 제한되는 경우죠. 이것은 1편 때도 말씀드렸어요. 혹시 기억하시나 모르겠어요. 여기와 연결 지으셔야 합니다. 원하는 장소에 내 사업장을 만들어서 원하는 직업을 가지고 싶은데 직업의 자유가 제한될 수 있다고 말씀드렸죠. 이런 것은 행정법 영역이에요. 만약에 거기에 건물을 건축할 수 없는데 건축했으면 불법 건축물이고 나중에 철거되겠죠. 그다음에 환경법. 제2편 계약의 기초 편에서 잠깐 언급해 드렸죠. 1편 창업 준비에서도 말씀드렸어요. 계속 연결되는 거라서 혹시라도 환경법 관련된 사업장이면 주의를 하셔야 된다는 거예요. 무과실 책임 부분도 있고 소음, 분진, 진동, 대기, 수질 오염과 관련된 부분이 있다면 환경법에 의해서 규제될 수 있고 영업정지, 사업장 폐쇄까지 될 수 있다고 말씀드렸죠. 세법, 사업장 관련된 비용 있잖아요. 매출이 있으면 매출에서 고정비용을 뺀 것이 순수익이잖아요. 물론 고정비용을 줄이는 것이 제일 좋지만 이미 발생한 비용이 있다면 그 부분을 최대한 기장을 잘해야겠죠. 그렇게 해서 세금을 줄이는 방법이 있겠죠. 매월 발생하는 임차료, 당연히 비용 처리해야겠고. 복사기 임차한다든지 인터넷을 깔았다든지 전화료를 낸다든지 이런 것도 다 마찬가지겠죠. 내 사업에 필요한 비용이고 그런 부분 나중에 세금과 관련해서 비용 처리 반드시 하셔야 되니까 그런 부분들을 유념하시라고 관련 내용으로 넣었어요. 그것 외에도 임차가 아니라 소유일 수도 있잖아요. 재산세, 자산과 관련한 내용도 세법 관련된 내용이죠. 그다음에 민법은 저번 시간에도 잠깐 말씀드렸는데 특별법과 일반법의 관계에 대해서 말씀드렸어요. 상가임대차계약은 우선적으로 특별법인 상가임대차법의 적용을 받지만 특별법에 미비한 내용이 있다면 원칙인 일반법으로 돌아가서 분쟁을 해결한다. 그럴 경우에는 민법으로 돌아가서 민법에 임대차계약에 대한 내용이 있기 때문에 그런 부분들이 보완을 받을 수 있다. 이런 법령들이 혹시라도 사업장 관련 문제가 됐을 때 확인하실 내용이라서 나열해 보았습니다.