4강. Representations and Warranties

안녕하세요. 미국 변호사 장수은입니다. 지금 오늘 볼 거는요 바로 Representations and Warranties에 대해서 배우도록 할게요. Representations and Warranties는 주로 나올 때가 보면은 Preamble의 경우에서 좀 많이 나오고요. Plus Recitals라는 부분에서도 나옵니다. 이거는 후에 배우긴 하겠지만 바로 이제 계약이 있어서 당사자 Party 1, Party 2, Subject Matter, Effective Date, 서명 날짜, Signing Date Representation의 정의를 보시면 이렇게 되어 있습니다. Statement of past and present facts. 과거와 현재에 있는 사실을 언급하는 거예요. 어느 시점이요? 바로 moment in time, the intent to build an alliance니까 서로 의지하기 시점이라고 하지만 제가 경험상 또는 계약서가 서명되는 그 날짜 기준으로 현재 있는 상태가 주로 적혀져 있습니다. 예를 들어볼게요. 집이 있는데 1950년도에 지어졌고 새로 renovated 2010년도, 터마이트 데미지가 없다는 얘기니까 흰개미에 대한 피해도 없고요. Roof Repair, 천장이 샜는데 바로 물이 새서 2012년도, 땅의 크기는 2 Acre, 외벽이 페인팅이 됐다는 정보가 있습니다. 이런 정보는 보시다시피 Past, Present에 대한 Fact가 되는 게 맞겠죠. 자 그럼 그 얘기를 바로 어떻게 적느냐, 저는 이 부분을 바로 한번 적어 봤거든요. 아래쪽에 보면 이것이 바로 예 적어놓은 바로 Representation이라고 보면 되겠습니다. Representation이라고 보시면 되겠어요. 자 보시면 어떻게 되냐면요, Landlord's Representations and Warranties라 돼 있어서 이거는 bold체로 돼 있어야 되거든요. 제가 bold체로 안 돼 있네요. 그 다음에 점이 찍혀져 있고요. 그 다음에 설명이 있습니다. The landlord represents and warrants, 이거는 좀 일단 생략을 할게요. Represent to the tenant as follows, 아래와 같이 Represent 확인해 줍니다. 쭉 적어줬어요. 문장이죠. Warranty, Warranty, Warranty 하자보수에 대한 보증, 하자보수에 대한 보증, 하자보수에 대한 보증, 하자보수에 대한 보증 Representations and Warranties 하자보수를 보증하겠다는 의미는 아닙니다. 단어상의 의미로는 하자보수를 보증하겠다고 보이겠지만 전혀 그렇지 않아요. 단순히 약속에 대한 사실이라는 것만 얘기합니다. 이게 큰 차이가 있다면, 만약에 하자보수에 대한 보증이 있는데 이걸 이행하지 않으면 나중에 breach of contract, 계약위반으로 인해서 하자보수에 대한 비용을 지불해야 하는 게 문제가 된다면 Representations and Warranties는 하자보수가 아니기 때문에 Misrepresentations 정도만 Damage를 배상하면 됩니다. 기왕 나온 김에 아래쪽을 보도록 하겠습니다. Representations and Warranties를 어겼을 때 어떠한 Remedy가 존재할까요? Common Law 컨셉이기 때문에 Common Law Remedy 정도만 보상이 됩니다. Representations and Warranties에 대해서 배상할 때는 가장 일반적인 경우는 Misrepresentation, 사실을 제대로 설명하지 않는 것에 대한 배상 또는 Fraud, 사기, 이 정도가 가장 크게 걸리고요. 우리가 일반적으로 알고 있는 데미지 계산법 중에 Expectation Interest라든지 Incidental Interest, Restitution, Risk allocation. 소송이 없습니다. 소송이 없는 상태를 확인해 주는 거예요. 소송을 너한테 걸지 않겠다는 의미가 아니라 지금 여기에 있는 파티가, 여기는 오너거든요. 오너에게 걸려있는 소송은 없다. 그에 대한 현재, Past와 Present에 대한 상태를 설명한다고 보시면 돼요. 한번 볼게요. No litigation pending or threatened against the owner. Owner한테 지금 걸려있는 소송이 없습니다라고 단순히 설명이 되어 있는 사실인 거고요. 여기서 보면 Schedule A에 대해서만 빼고는 없다는 거예요. 그러면 여기에 뭔가 적혀 있는 거죠. 여기서 보면 이제 Owner가 아는 것까지만 오늘의 임플로이, 플래닛 디파트먼트, 전략기획팀, 전략기획실에 대한 제안을 둡니다. 제가 이걸 적어둔 이유는 과연 누가, 누구에게 이게 가장 유리한 조항일지를 생각해보라는 취지로 risk allocation. 소송이 없다고 알고 있었는데 소송이 있었다는 걸 알게 됐어요. 그러면 Schedule A에 넣을 수도 있지만 넣지 않았더라도 Owner's Knowledge라는 걸로 방어를 칠 수 있겠죠. 한마디로 이렇게 덕지덕지 붙어있는 것들이 늘어나면 늘어날수록 Owner한테는 좀 더 유리할 수 있을 거예요. 계약서라는 것은 결국 누구한테 유리할 수도 있고 불리할 수도 있기 때문에 특정 문구를 넣어줌으로써 유불리를 조금은 막아내고 조절할 수 있다. 거기까지 얘기해주고자 이렇게 적었습니다. 이렇게 해서 Representations와 Warranties에 대해서는 설명을 마치도록 할게요. 감사합니다.