1. Fee simple - Question 6. [Intermediate Set 1]

네, 6번 풀도록 하겠습니다. 6번 보면요. 30 years ago, 30년 전에 an honorary did it The Black Acre to a Friend 친구한테 지금 증서를 줬네요 자 이 보면은 증서를 줬다고 되어있기 때문에 지금 땅을 아예 준겁니다 Deed가 되어있기 때문에 땅의 주인은 아예 이 Friend가 된거에요 요걸 일단 기억해두시고 가보겠습니다 The Word Deed는요 Accurate에 설명되기로는요 The Black Acre was delivered to the Friend Friend는 일단 주어진겁니다 전달된거기 때문에 Friend 소유는 맞아요 하지만 뒤에 따옴표가 나오죠 한번 볼게요 As long as that friend uses the premises for the worship service. 자, worship service로 사용될 때에는 사용되고요. If not, 그렇지 않으면요. Charitable organization will take over it. 자, 이거를 take over 한다고 되어 있습니다. 자, 여기서 뭐가 되었냐면요. Fee Simple Absolute Fee Simple Determinable Subject to Condition Subsequent, Fee Simple Subject to Executory Limitation 같은 거를 배우셨을 겁니다 그 중에 하나 as long as가 등장하면 뭘까요? 바로 as long as가 등장하면요 Fee simple determinable입니다 제가 한 가지 팁을 드릴게요 Fee simple determinable의 특징은 뭐죠? 바로 as long as 또는 So long as 또는 Until 이 조건이 마무리 돼야 되고요. 이 조건이 되어 있지 않으면 어떻게 되죠? Grantor한테 돌아가는 겁니다. 자, Grantor한테 돌아간다. 이 사람은 뭘 가지고 있는 거죠? 바로 Possibility of Reverter Fee simple determinable Immediately 바로 소유권이 옮겨갑니다. 즉, 이 조건이 바로 종료가 되는 즉시 바로 Grantor한테 넘어가고요. 이렇게 바로 넘어가기 때문에 무슨 일이 발생을 할까요? 여전히 이 땅을 계속 A라는 사람이 차지하고 있습니다. 즉, Grantor가 자기 땅의 소유권을 주장하지 않는다면요. 바로 Adverse Possession Adverse Possession이 시작이 된다라고 보시면 되겠어요. 즉, 여기 같은 경우에는 Grantor가 특별하게 땅을 다시 되찾아오지 않는다 할지라도요. 바로 Adverse Possession이 바로 시작이 된다라고 보시면 되겠습니다. 자, 볼게요. 팁을 알려드릴게요. 여기는 바로 RAP Violation이 되겠습니다. 이걸 원칙상으로 생각해 보면 그래요. Friend가 Worship Service로 땅을 사용할지 안 사용할지 여부가 21년 안에 결정이 될까요? 즉, 21년 안에 Charitable Organization이 이 땅을 가지고 올 거라는지 또는 못 가져올 거라는지 그게 확실히 정해질까요? 확실히 정해지지 않죠. 즉, RAP를 적용하기 위해서는 이렇게 Charitable Organization이 Measuring Life를 기준으로 21년 내에 반드시 받거나 반드시 못 받거나 정해져야 되는데 Charitable Organization이 21년 안에 받을지 말지는 아무도 모릅니다. Friend가 언제 Worship Service를 그걸 사용할지 말지 모르기 때문에 알 수가 없죠. 따라서 이 뒤에 있는 항목은 사실 없어집니다. 근데 제가 아예 그냥 팁을 드릴게요. 만약에 Fee simple determinable이에요. 뒤에 If Not 조건 나오잖아요. 그냥 이거 지워버리세요. 이거 뒤에 아예 잊어버리시고요 그냥 앞에 as long as 조건만 생각하시고 아 이건 그냥 fee simple determinable이다 뒤에 있는 거는 그냥 RAP violation이라서 고려 안 하면 된다 이렇게 문제를 간단하게 푸시는 거를 오히려 추천드립니다 그렇게 하는 것이 문제 푸실 때 나으실 거예요 자 11년이 지났습니다 11 years after the black acre was transferred. Transfer가 전달되고 난 11년이 지난 후에 Friend immediately started worship service in the property. Property에서 안 하기로 결정한 일을 했죠. Began using it for commercial purpose. 이미 이렇게 되었기 때문에 어떤 일이 발생했을까요? Fee simple determinable. Fee simple determinable. Fee simple determinable. Fee simple determinable. Fee simple determinable. Open and Notorious. Open and Notorious가 될 거예요. Open and Notorious고요. 그 다음에 Actual 해야 되고요. 그 다음에 Hostile입니다. 여기서 우리가 키가 될 부분은요. 이 문제의 키가 될 부분은 바로 이 Hostile 부분이에요. Hostile. 자, Hostile은 적대적이라고 생각하지만 우리가 보면 Real Property에서는 적대적일 필요가 없어요. 무엇이냐? 바로 Without Permission. Permission 없이, 허락 없이 땅을 사용한다. 그러면 무조건 그것이 다 Hostile이 됩니다. 즉, 땅을 내가 침범해야지라는 생각 필요 없고요. 이 땅이 꼭 남의 땅이어야지라는 그런 조건 또 필요하지 않아요. 원래 주인으로부터 Permission 없이 계속 거기를 거주, Continuously 거주하고요. Open and Notorious, 즉 다른 주변 주민이 봤을 때에도 땅의 주인이 계속 여기 거주하는 사람이겠군이라고 이해하시면 되고요. Actual, 실제로 거기에 거주하면 되고요. Hostile, 상대방, 상대방이란 여기 원래 땅의 주인으로부터 Permission 없이 그냥 거주하면 됩니다. 지금 거주가 시작이 된 거죠. 계속요. 그렇기 때문에 여기서는 Friend가 계속 이 땅을 이제부터 Adverse Possession이 시작된다고 보시면 되겠습니다. After upon the owner's death, owner가 죽은 이후예요. All of his property was devised to his son. 아들한테 넘어갔다 칩시다. 아들한테 넘어갔다 쳐도 지금 11년째 계속 Friend가 점유했었죠. 즉 Adverse Possession이 이루어졌기 때문에 만약에 지금 이 period 기간 자체가 10년 정도로 되어 있다 그러면 이 땅의 주인은 이미 누구로 변했다? Friend로 변했을 겁니다. 10년이 지난 시점에는요. 볼게요. The time period of the adverse possession in this jurisdiction. 보시면 10년이라고 합니다. 11년을 거주했기 때문에 어떻게 될까요? 이 땅의 주인은 Friend로 변경됐습니다. 굳이 Friend가 법적인 절차를 지금 안 밟더라도요. 10년이 지난 시점부터는 Friend 땅이 돼요. 그래서 Friend는 Proper Title을 갖고 있는가? 답은 Yes가 되겠죠. 다 볼게요. A번 Yes, because Friend can prove the elements for the adjudication. 예, Adjudication 가능해요. 두 번째 볼까요? Because Friend was given the Black Acre as a fee simple absolute. 이게 틀렸죠. Fee simple absolute를 받은 게 아니라 Fee simple determinable로 받았고요. Fee simple determinable을 받은 상태에서 계속 이 땅을 소유했기 때문에 A번이 되겠습니다. 그러면 여기 문제를 조금만 좀 손을 좀 보고 보도록 할게요. 이 문제는 지금 Fee simple determinable로 됐기 때문에 어떻게 됐죠? 바로 이 as long as 이 조건이 맞아떨어지지 않은 그 순간부터 어떻게 됐죠? 땅의 주인이 Grantor로 넘어갔다고 봤습니다. 땅의 주인이 Grantor로 넘어가고 이거는 바로 Automatic하게 넘어갔기 때문에 이때부터 뭐가 시작됐다고요? Adverse Possession이 시작되었다고 제가 말씀을 드렸어요. 근데 우리가 다른 게 있죠? Fee simple subject to condition subsequent라는 게 있습니다. 여기에 특징이 뭐죠? If 조건이 있고요 Then, A한테 준다 하지만 if 조건이 되면은 된 누구한테 Grantor한테 돌아오는 계약입니다 요게 특징이에요 Fee simple subject to Condition Subsequent의 경우는요 바로 Grantor한테 돌아간다는 걸 기억해 두시면 됩니다 이거의 특징은 뭐냐면요 역시 마찬가지 위에는 그랜터한테 돌아오는 건 마찬가지인데 특이한 점은 바로 이건 오토매틱하게 그랜터한테 돌아오지 않는다는 거예요 바로 Court Decree 판정을 받아야 됩니다 판정을 받고 그 이후에 그랜터 걸로 돌아와요 그 얘긴 즉슨 어떠한 이 조건이 만족되지 않더라도 그랜터가 가만히 있으면 그랜터한테 돌아오지 않습니다 즉 그랜터가 갖고 있는 건 뭐냐면요 권리는 Right of Entry 또는 Right of Reentry라고 하거든요 즉 다시 진입을 할 수 있는 권한을 받는 거기 때문에 즉각적으로 오토매틱하게 돌아오지 않습니다 만약 이 문제가 바뀌어서 여기가 as long as가 아니라 Fee simple subject to condition subsequent 했다고 바뀌었다 칠게요 If 조건이 걸려있고 Then Grantor라고 바뀌어있다고 쳐볼게요 이런 경우는 어떨까요? 이런 경우의 특징은요 오토매틱하게 넘어간 게 아니기 때문에 계속해서 여기 있는 Friend가 계속 여기서 거주를 할 수 있어요 근데 거주를 한다고 해서 adverse possession이 됐을까요? adverse possession은 되지가 않았어요 왜냐면 adverse possession 되려면요 땅의 주인이 바뀌어야 되는 거죠 원래 주인으로 바뀌었는데 침입자가 계속 살아야 되는 건데 지금 땅의 주인은 계속 friend로 묶여 있는 거고 friend가 계속 땅의 주인이 됐기 때문에 침범이 되는 게 없는 겁니다 즉 위의 건은 grantor로 바뀌었기 때문에 friend가 사는 것 자체가 hostile 즉 adverse possession hostile 조건이 만족돼서 계속 사는 게 인정되는 거라면요 Fee simple determinable Fee simple determinable Fee simple determinable Fee simple determinable Fee simple determinable 계속 이제 계속 점유를 해야 되죠 이거는 계속 쭉 점유하는 것도 맞아요 이것도 분명히 맞기는 한데 그냥 Annual 1년에 한 번씩 오는 것도 인정이 되구요 Quarterly 분기별로 오는 거 또는 뭘까요 달별로 오는 것도 괜찮습니다 Fee simple determinable Fee simple determinable Fee simple determinable Fee simple determinable Fee simple determinable Fee simple determinable Fee simple Fee simple determinable Fee simple determinable Fee simple determinable Fee simple determinable Fee simple 1인치 정도 그냥 남의 땅에 들여서 사실은 이제 점유를 했거든요 판례에서는 1인치 정도 드러난 건 Open and Notorious하다고 사실 보진 않았었어요 근데 이렇게 풀면 사실은 시험에서 틀리기 때문에 아무리 1인치라 튀어나왔다 할지라도 그냥 이거는 아 그냥 침범 됐구나라고 보시면 되겠습니다 굳이 이거는 판례를 생각할 필요는 없어요 다음에 A는 Actual이에요 이건 실제로 예 실제로 점유를 해야겠죠 그니까 본인이건 또는 본인의 세입자건 간에 어찌됐건 간에 계속 Actual하게 포지션은 있어야 된다는 사실을 좀 기억을 해주셔야 됩니다 계속 포지션 있어야 돼요 여기서 Actual하게 포지션 하는데 전 키워드는 프리비티라는 단어를 쓰고 싶어요 즉 A라는 사람이 계속 이 땅을 거주를 했어요 근데 A가 이렇게 얘기해요 자기 아들인 Small A한테 내가 잠깐 해외여행을 갔다 올 텐데 너가 여기서 계속 거주해줘 라고 A가 점유합니다 자 이것도 역시 Actual하게 A도 살았고 Small A도 살았고 Continuous도 보거든요 컨티뉴스가 있다고 보기 때문에 둘의 관계는 그래서 이거는 small a가 계속 점유한다 할지라도 앞에 있었던 아버지 a가 점유했던 그 기간까지 합쳐서 즉 이까지 합쳐서 period가 인정이 됩니다 그것도 기억을 해두셔야 돼요 자 이 문제에서 키는 바로 이 hostile 이었는데요 hostile 같은 경우에는 실제로 이런 게 있습니다 내가 정말 이 땅이 남의 땅인 걸 알고 들어가서 내가 뺏어야지라는 인텐트를 보는 경우가 있고요 그런 인텐트 따위는 보지는 않구요 그냥 내가 점유해서 사는 것 즉 permission 없이 진짜 주인의 permission 없이 또는 consent 진짜 주인의 consent 없이 사는 것 자체를 hostile을 보는 경우가 있어요 즉 내가 사는 데 있어서 내 땅이라 착각해도 좋아요 근데 꼭 내가 남의 땅에 꼭 들어가서 살아야지 그럴 필요는 없다는 거예요 즉 요것만 있다고 할지라도요 사실은 hostile의 조건이 만족이 됩니다 물론 커먼로에 따르면요 지금 말씀드린 요 조건을 받아들인 주도 있어요 하지만 Bar exam에서는 요거를 적용하시면 안되구요 아래에 있는 Majority 의견 Fee simple determinable Fee simple determinable Fee simple determinable Fee simple determinable Fee simple determinable Fee simple determinable Fee simple determinable 집주인이라고 땅의 주인이라고 우기는 사람인데 이 사람이 adverse possession 시작을 했고 이 사람이 스몰 A한테 땅을 팔았다 칠게요. 그렇다 할지라도 이거 관계는 프리비티가 있기 때문에 이 사람이 점유했던 기간부터 쭉 판매했던 바이어까지 쭉 다 합쳐서 기간이 인정되기도 합니다. 그 부분을 이해해 주셔서 문제를 푸시면 돼요. 마지막으로 크게 정리하면요. 사실 Real Property 문제 나올 때 이 따옴표가 나오면 유심히 정말 읽어보셔야 돼요. 이 유심히 읽어보시고 아예 땅의 타이틀이 어떤 건지 정말 잘 살펴보셔야 됩니다. As long as 나오면 참 땡큐하죠. If 조건 나오고 Grantor한테 돌아간다면 Fee simple subject to condition subsequent가 나오는 건 너무 당연할 거고 그러한 땅에 대한 구조나 타이틀을 잘 보셔야 될 겁니다. 여기까지 하도록 하겠습니다. 감사합니다.