6. Priority 기본 이해 1

자 이번에 볼 거는요 바로 Secured Transactions 해서 Priority 바로 우선순위 담보의 선순위죠 선순위를 파악하는 방법에 대해서 좀 얘기를 해보도록 하겠습니다 자 여기서부터 진짜 중요한 거예요 왜냐하면은 결국에는 Secured Transactions에서 중요한 거는요 어떤 Collateral 담보 볼 건 있을 거예요 이거를 Foreclosure 할 겁니다 Foreclosure 바로 경매 처리하는 거죠. 처분을 할 거예요. 할 때 결국에는 Creditor가 있을 거예요. Creditor 1, 2, 3, 4가 있을 텐데 누가 이거의 재산을 팔았을 때 경매 처분해서 돈이 들어올 건데 누가 1순위로 가져갈 거냐가 관건이 돼요. 왜냐면 1순위가 가져가고 나머지 돈에 대해서 2순위나 3순위들이 가져갈 거기 때문에 차례대로 1순위가 되는 게 매우 중요한 거거든요. 그렇기 때문에 선순위권이 되는지 아닌지 보는 게 굉장히 중요합니다 그것이 바로 Priority가 바로 여기 들어오는 거예요 왜냐면 금융기관에서 근무하거나 또는 금융기관의 업무를 아시게 된다 그러면은 항상 관건이 되는 거는 담보물건에 대해서 Collateral에 대해서 선순위가 있느냐 1순위냐 모기지에 대해서 1순위냐 2순위냐 이거 굉장히 따지게 됩니다 왜냐면 1순위면은 경매 처분할 때 일단 자기가 대출해진 금액은 다 처분을 저기 뭐지 보호를 받을 수 있어요 하지만 2순위부터는 보호를 못 받을 수 있기 때문에 굉장히 곤란해집니다. 왜냐하면 만약에 부동산이나 건물의 가격이 계속 상승한다고 하면 사실은 문제는 없어요. 2순위권자도. 그런데 건물 가격이나 감가상각이 발생하는 어떤 자산이라고 하면 가치가 계속 떨어질 거기 때문에 1순위가 만약에 처분을 해서 돈을 다 가져가 버리면 2순위는 받을 게 별로 없어 버려요. 그러면 당장의 돈을 회수를 못 하기 때문에 문제가 발생하게 됩니다. 그래서 1순위가 되는 건 굉장히 중요한 거고 그래서 Priority가 중요한 이슈로 등장하게 되겠습니다. 여러분이 이건 진짜 피부로 겪게 되면은 진짜 경험하게 되면은 왜 이게 1순위가 중요한지 되게 민감하게 반응할 수밖에 없어요. 근데 남의 일로서 반응하게 되면은 조금 직접적인 느낌이 없긴 하지만 상상을 해보세요. 내가 지금 받을 돈이 있는데 1순위가 앞에서 다 가져가서 못 받는다. 어떻게 해요? 그럼 곤란해지겠죠. 그 상황이라고 보시면 되겠습니다. 자 그러면은 우리가 이제 Priority를 따질 때 상황들을 좀 생각을 해 볼 거예요. 상황은 총 세 가지 상황을 볼 겁니다. Secured Party와 Secured Party 또는 Unsecured Party 간의 관계를 볼 거고요. 그 다음에 Buyer와 또는 Lien Holder 이렇게 나눠서 볼 겁니다. 그래서 이번 Class 6에 대해서는요. 바로 요 첫 번째 요 항목에 대해서만 좀 본다고 보시면 되겠습니다. 자 그러면은 Secured Party와 Secured Party 간의 관계를 따지기 전에 뭐부터 따질 거냐면요. Secured Party와 Unsecured Party 간의 관계를 따져보도록 하겠습니다 이 얘기는 뭐냐면요 Perfection을 했냐 아니냐의 차이인 거예요 예를 들면 Widget이 있다고 가정해 보겠습니다 Widget이 있는데 예를 들면 Creditor A가 있고 Creditor B가 있어요 이 친구는 Perfection을 했어요 Perfection 이 친구는 Perfection을 안 했어요 근데 이 친구는 Secured Debt가 있습니다 Debt가 있는데 이 Debt와 Secured Interest를 만드는 Security Agreement를 체결한 것은 10월 1일에 체결했어요. 하지만 Perfection을 안 했고요. 이 사람 A는 체결한 날짜는 10월 10일 그리고 Perfection한 날짜도 10월 11일으로 가정을 해볼게요. 이 경우는 만약에 이 Widget에 대해서 Debtor가 빚을 못 갚아가지고 이걸 Foreclose를 한다. 누가 1순위가 되냐? 바로 이 A가 1순위가 되겠습니다. 왜? Perfection을 한 쪽은요. Perfection을 하지 않은 즉, Security Interest Agreement에 있는 사람과 따졌을 때는 누가 이긴다? Perfection한 사람이 무조건 이긴다. Perfection한 파티와 Perfection하지 않은 파티가 있다고 하면 Perfection한 파티가 무조건 이깁니다. 물론 예외사항은 뒤에 나와요. PMSI 부분이 분명히 나올 거예요. Purchase Money Security Interest, PMSI 부분이 나오긴 하겠지만 PMSI 부분을 제외하더라도 그건 제쳐두고 Perfection 한 쪽과 Perfection 하지 않은 쪽이 있다 그러면 Perfection 한 쪽에다가 선순위를 준다 라는 게 기본적인 의미가 있습니다 그렇다 그러면 두 번째 룰에서 나오는 건 뭐냐 처음 Perfection 한 쪽이 바로 선순위 권한을 가지게 돼요 자 그러면 B가 10월 1일 날 Security Agreement를 체결을 했고요 A의 Security Agreement는 10월 10일 그리고 Perfection은 10월 10일 날 했어요 근데 B는 Perfection을 언제 했냐면요 자 바꿔서 언제 했냐고 하면요 만약에 10월 11일을 했다고 가정해보겠습니다. 그러면 Perfection 누가 먼저 했죠? A가 먼저 했죠. B는 나중에 했죠. 첫 번째로 어찌됐건 Perfection을 하루라도 더 빨리 한 쪽이 누구나 이깁니다. 그래서 A가 선순위권입니다. 보시다시피 Security Agreement가 체결하건 체결하지 않건 그거는 관련이 없고 Perfection을 먼저 한 쪽이 무조건 선순위라고 보시면 되겠습니다. Financing statement는 바로 이거죠. Perfection을 한 거죠. 3월 1일과 3월 2일은 누가 이길까요? 당연히 3월 1일날 파일링 한 쪽이 이길 겁니다. 왜냐? Perfection을 먼저 하면 우선순위가 생기기 때문에 그래요. 자 그러면은 PMSI 부분이 등장하게 되면 사실 이제부터는 머리가 좀 아파집니다. 왜냐? PMSI의 특징 중에 하나는 바로 선순위권이 자동으로 보호되기 때문에 그래요. 그 얘기를 꺼내도록 하겠습니다. 다시 한번요. 일반적인 경우, 일반적인 경우에 한해서는 먼저 Perfection을 하면은 1순위가 됩니다. 그거는 여러분이 잊지 않았으면 좋겠어요. 하지만 아래와 같은 PMSI 상황이라 그러면요 상황이 좀 많이 바뀐다고 보시면 되겠습니다. 자 첫 번째 볼게요. 자 Consumer Goods에 대한 PMSI가 있다 그러면 특징이 뭐냐면요 바로 Automatic Perfection이 돼요. 파일링을 하지 않더라도 파일링을 하지 않더라도 무조건 1순위가 된다고 보시면 되겠습니다. 그러면 이 상황을 좀 나눠보도록 할게요. 이 얘기를 좀 꺼내보도록 할게요. 이 얘기를 보면 냉장고가 있다고 가정해서 냉장고, 냉장고가 있는데 크레디터가 있어요. 크레디터 A가 있어요. 그래서 크레디터 A가 데프터한테 판매를 합니다. 그런데 이 가치가 예를 들면 1000달러짜리인데 1000달러 다 안 내고 데프터가 예를 들면 700달러를 냈어요. 그리고 300달러는 남아있는 거죠. 그래서 300달러를 나중에 빚을 갚기로 합니다. 근데 데프터는 사러 갈 때 이 냉장고는 가정용, 집에서 쓴다라고 얘기를 합니다. 자, 이 경우가 뭐다? 바로 크레디터가 곧 셀러가 되는 거고 그리고 사용하는 용도가 가정용이기 때문에 바로 PMSI Consumer Goods가 되는 거예요. 즉, 크레디터는 이 냉장고에 대해서 나는 Security interest가 있습니다 라는 것을 perfection 할 필요가 있다 없다, perfection 해가지고 filing 할 필요가 있다 없다, filing 할 필요가 없어요. 이거를 그냥 저기 냉장고를 이 사람한테 외상으로 판매하는 그 순간에 뭐가 발생한 것이다, 바로 automatic perfection이 된 거라고 본 겁니다. 즉 filing, financing statement를 하지 않더라도 automatic perfection이 된 걸로 간주돼서 누가 1순위, 바로 크레디터 A가 몇 순위가 된다, 그냥 1순위가 되겠습니다. 자 1순위가 됐습니다. 자 만약에 이제 데프터가 이 냉장고를 크레디터 P한테 담보로 줘요. 크레디터 P한테 담보로 주고 돈을 예를 들어 100달러를 꾼다고 가정해 봅시다. 그리고 크레디터 P는 파일링을 해요. Financing statement를 파일링했다고 가정해 봅시다. 파일링을 했다고 할지라도 제가 말씀드렸죠. 파일링했다고 할지라도 누가 1순위? 이겠죠. 다른 크레디터가 등장할 때 할지라도 누가 1순위? PMSI가 1순위 되기 때문에 바로 1순위가, 무조건 1순위가 됩니다. 파일링을 안 했다고 할지라도 그냥 오토매틱 퍼펙션이 된 게 1순위, 크레디터 A가 1순위 된다고 보시면 돼요. 허나 1순위가 깨지는 경우가 하나가 있습니다. 그것이 바로 아래 부분인데 만약에 데프터가 이거를 저기 크레디터한테 담보로 주는 게 아니라 그냥 팔아버려요. 누구한테 팔아버리냐면은 중고나라에 이거를 그냥 팔아버립니다. 그래서 그냥 C한테 팔아버렸어요. C한테 판매. 근데 C는 이 냉장고에 크레디터 A가, 크레디터 A가 지금 300달러, 300달러만큼의 채권 Security Interest 가지고 있는지 모르고 그냥 샀어요. 자 이 경우 어떻다? 이럴 경우에 한해서 어떻게 된다고요? 바로 이 냉장고는 아예 그냥 PMSI가 없는 걸로 간주됩니다. 즉 C는 깨끗한 물건을 산 걸로 간주가 돼요. 왜냐하면 C가 봤는데 몰랐던 경우에요. C가 냉장고에 Security Interest가 크레디터 A에 묻어있는지를 모르고 산 경우에 대해서는 그냥 깨끗한 물건을 산 걸로 간주가 됩니다. 만약에 크레디터 A가 파일링을 해버려서, 원래 파일링할 필요가 없는데 파일링을 그냥 해버립니다. 파일링을 예를 들면 10월 1일날 해버렸어요. 그리고 C는 10월 3일날 구매하려고 했습니다. 자 이 경우 어떨까요? 크레디터 A가 자기 냉장고에 Security Interest 있다 주장할 수 있을까요? 못할까요? 주장 가능합니다. 왜요? 파일링을 했죠. 파일링을 하면 C가 이 냉장고를 사기 전에 뭘 할 수 있죠? Search를 할 수 있죠. Search를 해가지고 아 지금 보니까 이 냉장고에 지금 Security interest가 있네. 크레디터가 처분 요청을 할 수 있네. 나 안 살래. 아니면 데프터 보고 야 너 300달러 갖고 나한테 팔아라고 할 수 있겠죠. 그렇기 때문에 파일링이 되어버렸다 그러면 크레디터가 이기지만, 그렇지 않은 경우는 사는 사람, 일반적인 바이어 같은 경우는, 컨슈머 바이어 같은 경우는 아예 그냥 깨끗하게 지금의 Security interest 없는 상태에서 그냥 자기가 살 수 있다고 보시면 됩니다. 이해되시죠? 그래서 PMSI가 먼저 컨슈머 굿즈인 경우가 첫 번째가 있구요. 자 두 번째는 바로 인벤토리인 경우입니다. PMSI인데 뭐가 있는 경우? 바로 인벤토리로 PMSI가 되는 경우, 창고 물건이에요. 창고 물건. 자 그러면 여기서 키는 뭐냐면요, Perfection 해야 됩니다. Perfection 한다는 거는 파일링을 해야 된다는 거예요. 자 Authentic Notification이니까 알려줘야 되는 거예요. 상대방한테, 크레디터한테 알려줘요. 다른 크레디터 다른 크레디터들한테 알려줘야 됩니다. Notification, 저 이거 PMSI 할 거에요 라고 알려줘야 되는 거에요. 그리고 언제? 바로 데프터가 이 인벤토리를 가져갈 때 또는 가져가기 전에, 그 타이밍에 다른 크레디터한테다가 어 저 이거 여기에 지금 들어간 담보 물건들, 저 인벤토리인데 저 PMSI 있으니까 너 손 못 떼요 라는 걸 알려줘야 됩니다. 자 이거는 5년까지 봐줘요. 5년까지. 자 그러면은 이렇게 얘기하면 잘 모르니까 하이포로 좀 보도를 할게요 자 크레딧 A는 만 달러를 빌려줍니다 그래서 뭐라고 되어있냐면 Security Interest 잡았어요 Perfection까지 합니다 어떻게 했나면요 Perfection까지 한 거예요 뎁터의 인벤토리와 앞으로 들어올 앞으로 가져올 그 이 크레딧의 물건 인벤토리까지 어떤 창고인데 그 창고 안에 들어오는 모든 물건에 대해서도 Creditor A가 Security Interest가 있다 Perfection까지 완료했습니다 이렇게만 따지면 누가 1순위? Creditor A가 당연히 1순위가 되는 건 맞습니다 Creditor B가 빌려줍니다 $10,000 그리고 Inventory Debtor의 Inventory Timber 나무를 판매를 한 거예요 나무를 판매를 했는데 외상거래를 한 겁니다 외상거래를 한 거로 가정할게요 외상으로 팀버를 거래해서 완료했어요 자 이 경우는 어때요 Consumer Goods는 아니죠 그래서 이거는 1번 요 상목에는 해당 안됩니다 팀버는 Consumer Goods를 사용하는 안이기 때문에 외상거래를 일단 보냈어요 외상거래를 한 겁니다 외상거래를 했는데 지금 어떻게 했다 지금 어떻게 되냐면요. 바로 이렇게 주고 나서 물건이 뎁터 손에 가기 전에 뭐 했다고요? Creditor A한테 알려줬어요. Notification. 3월 10일 날. 나 이거 내 PMSI에 있습니다. 라고 알려주고 그리고 파일링까지 합니다. 자 그럼 어떻다고요? 이 물건에 대해서 누가 이긴다? 바로 Creditor B가 이기게 된다는 거예요. 다시한번요 PMSI인데 Consumer Goods는 굳이 파일링 안해도 돼요 근데 Inventory는 무조건 파일링 해야 돼요 뒤에 나오는 Equipment도 파일링 해야 돼요 자 파일링을 하고 그리고 여기 특징 Inventory의 특징은 파일링을 하고 뭐 해야 된다? 바로 다른 Creditor, Creditor A한테다가 알려줘야 돼요 여기 들어가는 Inventory 물건은 내가 지금 Security Interest가 있어 알려주면은 문제가 없이 보호가 됩니다 그래서 파일링을 하고 상대방에게 알려준다는 그 두 가지 부분을 기억해 두셔야 됩니다 그러면 누가 1순위? Creditor B가 1순위 이렇게 된다고 보시면 되겠습니다 EQUIPMENT 장비의 특징이 뭐냐 하면요. Consumer Goods로 사용하지 않는 기계물품이나 어떤 물건들을 다 EQUIPMENT에 해당이 됩니다. Inventory는 어떤 창고 안에 들어가는 재고품목이라고 생각하면 되고요. EQUIPMENT 사용물건이긴 한데 가정용이 아니라 영업용으로 사용되는 물건은 다 EQUIPMENT가 돼요. EQUIPMENT의 특징이 뭐냐 하면요. 바로 1순위가 되기 위해서는요. 뎁터가 포제션한 이후로부터 며칠 20일 이내에만 파일링을 하면 돼요. 다시 한 번요. 아까 같은 인벤토리는 바로 뎁터가 소유할 때에 또는 그 전에 소유할 때 또는 그 전에 상대방한테 알려주고 파일링까지 다 해야 되는데 자, Equipment는 상대방이 갖고 그러니까 뎁터가 갖고 있고 그 이후로부터 20일 안에만 파일링을 하면 문제가 없습니다. 자, 한 번 예제를 볼까요? Creditor A가 바로 만 달러를 빌려줍니다 그리고 어떻게 Security Interest 잡았냐면요 너가 앞으로 가지게 될 Equipment까지 나는 Security Interest가 있다라고 그냥 파일링 해버려요 Perfection까지 해버립니다 파일링 해버렸으면 Perfection 된 거예요 5월 1일 자 근데 Creditor B가 Equipment를 팝니다 팔아요 팔아요 팝니다 누가한테 뎁터한테 파는데 PMSI로 판거죠 외상거래로 팔았습니다 5월 10일날 팔았어요 자 근데 파일링 언제 했다 5일 후에 한겁니다 그렇죠 11일 12 3 1 2 3 4 5 5일 후에 한거죠 자 20일 안에만 하면 됩니다 자 5일 후에 했기 때문에 20일 안짝이 되죠 그러면 누가 이긴다 바로 Creditor B가 1순위가 되는겁니다 이해 되시죠 PMSI의 경우 외상거래를 한쪽에서 1순위를 갖고 있는데 인벤토리도 파일링 해야 되고 이퀴프먼트도 파일링을 해야 됩니다 하지만 Consumer Goods는 파일링 안 해도 돼요 파일링 안 한쪽이 어떻게 된다? 1순위를 가져간다 PMSI인데 소프트웨어까지 들어가는 거죠 컴퓨터를 팔면 어떤 일이 발생할까요? 그 안에 소프트웨어가 있을 겁니다 소프트웨어에 대한 Priority는 뭐를 따른다? Inventory 건 또는 Equipment 건 바로 Consumer Goods 건 간에 그 앞에 있는 컴퓨터 본체의 PMSI의 날짜에 따라서 소프트웨어의 PMSI 날짜가 결정된다고 보시면 되겠습니다. 그래서 소프트웨어 따로 신고해야 되고 파일링 하는 게 아니라 컴퓨터가 파일링 됐으면 소프트웨어도 같이 파일링 된 걸로 보고 그 동일한 날짜라고 보면 되겠습니다. 아시겠죠? 여러분, PMSI 매우 중요합니다. PMSI는 딱 세 가지예요. 아까 봤다시피 Consumer Goods, 두 번째는 Inventory, 세 번째는 Equipment예요. Consumer Goods는 Automatic Perfection 돼요. 그래서 이건 따로 파일링할 필요 없어요. Inventory나 Equipment은 파일링 둘 다 동시에 해야 돼요. 근데 Equipment 같은 경우에는 뎁터가 그 물건을 가진 날로부터 20일 안짝으로만 어찌 됐건 파일링하면 되는 거고요. Inventory 같은 경우 어떻게 된다? 상대방이 PMSI와 PMSI가 서로 붙을 수도 있겠죠? PMSI와 PMSI가 만약 붙었다 그러면은 셀러로서, 크레딧터이자 셀러로 외상거래한 쪽이 외상거래를 안하고 대출로 준 쪽으로 PMSI가 있는 것보다 누가 이긴다? 바로 외상거래 한쪽이 이긴다는 거예요 저희가 PMSI를 했을 때 두 가지를 배웠었어요 하나는 외상거래를 배웠었고요 두 번째는 돈을 빌려주고 나서 그 돈으로 어떤 물건을 샀는데 그 산 사람, 그 뎁터죠 그 산 뎁터죠 돈을 빌려주고 이 뎁터가 어떤 물건을 샀는데 이 뎁터가 Security Interest를 신청하게 되면 누가 1순위가 생긴다? 바로 크레디터가 1순위가 생긴다. 바로 그거를 배웠던 거거든요. 그 두 사람이 모두 다 PMSI를 갖고 있는 건 마찬가지지만 누가 우선순위가 있다? 바로 크레디터가 우선순위가 있다. 그 얘기를 지금 하는 겁니다. 아시겠죠? 그래서 일단 우선순위는 크레디터한테 있다. 근데 만약 크레디터와 셀러가 동일한 사람끼리 붙는다 그러면 뭐다? 첫 번째 Perfection한 쪽이 항상 첫 번째 우선순위가 됐다라는 거예요. 외상거래를 두라 했는데 외상거래 했던 사람들끼리 붙었다 그러면은 처음에 Perfection한 쪽이 이긴다 라는 겁니다. 자 한번 볼까요? 데프터가 물건을 사려고 그래요. 지금 보면은 개인적 용도로 사려고 합니다. 1000달러짜리 개인적 용도로 사려고 했었어요. 그래서 A는 800달러로 외상거래를 해줍니다. 그리고 여기서 파일링, 파이낸싱 스테이트먼트를 해버려요. 아, 외상거래를 하는 게 아니라 이거죠. 그냥 800달러를, 그냥 그쵸, 800달러를 그냥 저기, 그 저거 뭐죠. 800달러에 대해서 돈을 그냥 꿔줍니다. 800달러로 돈을 그냥 꿔주는 거고요. 돈을 그냥 꿔줬고요. 이 사람이 앞으로 가지게 될 어떠한 물건들, 가정용에 있는 consumer goods에 대해서 나는 저기 perfection을 주장한다 라고 쓴 거예요. 그러니까 돈을 빌려주고 너가 앞으로 가지게 될 집안에 있는 가정용 물건에 대해서 나는 Secured Interest를 했다라고 파일링을 한 거죠. 6월 1일 날. 자, 이거는 랜더죠, 랜더. 지금 크레디터 A가 물건을 팔았나요? 안 팔았어요. 돈만 빌려주고 너가 앞으로 살 어떤 물건들이 있을 때 TV건 가전제품 뭐든지 간에 그거 다 내가 담보로 Security Interest를 갖고 있어! 라고 파일링한 거예요. 자, 이럴 경우 어떻다고요? 제가 말씀드렸죠? 얘는 후순위로 밀릴 거예요. 누가 등장하면은 크레디터이자 셀러인 사람이 등장하면 후순위로 밀릴 겁니다. 자, 크레디터 B는요. 외상으로 물건을 팔아줬어요. 물건을 외상으로 사게 팔아준 거죠. A는 그냥 크레디터이자 랜더인 사람인 것이에요. 자, 그 경우 누가 이긴다? 크레디터이자 셀러인 사람이 이긴다. 그래서 B가 이기게 됩니다. 그래서 외상거래를 한 쪽이 이긴다라고 보시면 됩니다. 그래서 여러분이 문제를 풀 때 외상거래가 등장했다, 외상을 잡고 물건을 팔았다 그러면 그 사람이 무조건 계속 1순위가 된다는 사실을 여러분이 아실 수 있을 겁니다. 다음에 그러면 Priority가 있는데 Proceeds가 어떻게 될까요? 예를 들면 콜래터럴을 잡았어요. 담보를 잡았어. 잡았는데 그 담보의 물건이 변경될 수도 있죠. 물건을 판매해서 이동될 수 있을 거예요. 그럴 경우에 있어서는요. 만약에 파일링을 통해서 Perfection을 했다 그러면은 어떻게 Proceeds에서 되는지 한번 보면 되겠습니다. 자 어떻느냐 바로. Priority는 같은 날짜에 적용이 될 겁니다. 이게 뭔 소리냐면 이거예요. 만약에 내가 파일링을 했어. 파일링을 한 날짜가 10월 1일이에요. 근데 예를 들면 11월 1일 날 콜래터럴이 판매가 돼서 넘어갑니다. 그러면 굳이 넘어간 물건에 대해서, 굳이 교환돼서 물건을 넣을 거예요. 그거에 대해서 내가 파일링을 하지 않는다 할지라도 무조건 무슨 날짜로? 10월 1일 날짜로 그냥 Perfection 된 걸로 간주가 됩니다. 단 언제까지? 20일 기간 동안만 이걸 인정해 준다는 거예요. 20-day Temporary Perfection Period. 20-day Temporary Perfection Period. 20-day Temporary Perfection Period. 20-day Temporary Perfection Period. 20-day Temporary Perfection Period. 그리고 만약에 20일을 더 넘겨서 하고 싶다면 뭐해야 되죠? 파일링을 하면 됩니다. 파일링을 안 한 상태로는 20일 동안은 자기가 선순위를 유지할 수 있는데 만약에 그 이후의 기간까지도 Proceeds에 대해서 내가 선순위를 유지하고 싶다면 어떻게 해야 된다? 파일링을 해야 돼요. 예를 한번 들어볼까요? 예를 들면 좀 더 이해가 빠를 겁니다. 크레디터 A가 지금 보면 데프터한테 만 달러를 빌려준 거예요. 프린터를 잡은 거죠, 프린터를. 프린터에 대해서, 프린터를 만 달러에 판매를 하고 만 달러를 빌려주고 얘가 프린터를 산 거예요. 그리고 이 프린터에 대해서 뭘 잡았냐면요, 바로 파이낸싱 스테이트먼트를 잡았습니다. 얘가 Perfection을 한 거예요. 제대로 Perfection을 한 겁니다. 했는데 데프터가 지금 이 프린터를 친구 오븐과 바꿔치기 했어요. 7월 31일 바꿔치기 한 거죠. 바꿔치기 했다 그러면 이 오븐에 대해서, 이 오븐은 Proceeds가 맞죠. 바로 프린터가, 프린터의 모양이 바뀌어서 뭐가 된 거죠? 오븐으로 된 겁니다. 프린터의 모양이 바뀌어서 오븐으로 된 건데, 이 오븐에 대해서 며칠 동안, 20일 동안만큼은 크레디터 A가 바로 Perfection을 주장할 수 있어요. 이거 나 1순위야, Perfection 했어 라고 주장할 수 있지만 20일이 넘어가 버리는 경우에서는 Perfection이 된다, 안 된다? 안 되기 때문에 뭘 해야 될까요? 파일링을 해서라도 Perfection을 해야 된다는 겁니다. 이해 되시죠? Proceed에 대해서 예를 들면 프린터가 넘어가고 오븐이 새로 교환이 되는데 이 오븐에 대해서 20일까지는 크레딧 A가 나 프린터에 대해서 교환된 거니까 프린터를 동일하게 볼게 나 이거 7월 1일 날 퍼펙션한 걸로 간주한다 이 오븐에서 7월 1일 날 내가 퍼펙션한 거야 라고 주장하는 거예요 이게 20일까지 가능하다 아시겠죠? 추가로 하고 싶으면 뭐 해야 된다? 파일링을 또 해야 됩니다 자 그러면은 컨트롤하거나 또는 포지션 하는 경우가 있을 거예요 자 뭐냐면요 자 이런 경우만 볼까요 자 어떤 경우는 파일링을 그냥 해서 퍼펙션 하는 경우가 있을 거고요 위에 있는 경우가 바로 이거예요 파일링을 해서 퍼펙션 하는 경우에요 되게 일반적인 경우 오리지널 콜래터럴에 대해서는요 바로 포지션, 파일링을 하고 포지션을 하게 되면 일단 1순위가 주어집니다. 그러면 한번 이거는 얘기를 좀 나눠보도록 할게요. 하이포를 좀 보도록 하겠습니다. 하이포를 보는 게 여기서 이해가 빨라서 그래요. 크레딧 A는 만 달러를 빌려줘요. 그리고 뭘 잡았냐면요. Investment Property 투자에 대해서 바로 크레딧 A가 바로 돈을 빌려주고 퍼펙션을 가지고 오게 돼요. 이거에 대해서 돈을 빌려주고 이 사람이 투자를 한 겁니다. 크레딧 B는 5,000달러를 빌려주고 대신 시큐리티에 대해서 지금 담보를 잡은 거고요. 파일링까지 했어요. 이 경우에 대해서 예를 들면 데터가 디비던드를 받습니다. 디비던드는 뭐죠? 배당금이죠. 배당의 특징은 뭐죠? 바로 뭐냐면 시큐리티를 갖고 있으면 배당이 들어오는 겁니다. 자, 그러면은 Security에 대한 뭐가 되겠죠? Proceed가 되는 거죠. 그리고 이거 보다시피 이 Security에 관련해서는 파일링이 필요해요. 포지션하는 것 뿐만 아니라 파일링이 필요합니다. 그래서 포지션도 하고 파일링하는 경우에 대해서 뭔가 된다? 선순위를 주는 거예요. 그래서 Creditor B가 바로 선순위가 됩니다. 왜? Security에 대해서는 파일링도 해야 되고 그 다음에 포지션도 해야 되기 때문에 그래서 Creditor B가 주식에 대한 주식에 대한 주식에 대한 주식에 대한 주식에 대한 주식에 대한 주식에 통장은 그냥 포지션함 자체로서의 퍼펙션이 되는 겁니다. 그래서 Bank A가 5월 1일에 그냥 통장 자체를 소유함으로써 퍼펙션이 됐어요. 그런데 Credit B가 만 달러를 빌려줍니다. 그리고 앞으로 소유할 모든 기계 물품에 대해서는 우리가 가져간다, 우선순위가 있다고 파일링까지 했어요. 그런데 Debtor가 예를 들면 Deposit에 있는 돈을 빼다가 그 돈으로 만약에 새로운 기계 물품을 샀다고 가정할게요. 이 경우 어떻다고요? Credit B가 이때 우선순위에 있습니다. 왜냐하면 Bank A는 지금 보면은 Deposit 자체에 대해서는 Taking 함으로써 Position 함으로써 1순위겠다고 하지만 정확하게는 이 물건에 대해서 물건을 명시하지 않았어요 물건에 대해서는 Collateral을 주장할 수 있다 즉 내가 Perfection이 있다라고 선언한 적이 없기 때문에 Bank A는 그래서 이 기계 물품을 못 가져가요 대신 크레딧 B는 사실 보시다시피 파일링을 했죠 뭘로? 퍼펙션한 거 앞으로 받을 기계 물건에 대해서 파일링을 함으로써 내 선순위가 있다고 주장한 겁니다 그렇기 때문에 B가 어찌됐건 1순위가 됐다고 봐요 왜냐면 어차피 받은 물건은 뭐죠? 교환된 물건은 물건 실물이기 때문에 그래요 디파짓이 바로 오븐으로 변경이 돼서 프로시드처럼 보이긴 하지만 Deposit 같은 경우 포지션을 통해서 퍼펙션이 되는 경우에 한해서는요 그 돈이 빠져나가서 다른 물건이 구입됐다 할지라도 구입되는 물건에 대해서는 은행이 선순위를 주장하지 못하고 이 물건 자체에 대해서 내가 파일링해서 퍼펙션 하겠다 그 사람한테 선순위를 주게 됩니다 이 차이점을 이해해 두시면 돼요 Securities Interest 포지션 파일링까지 해야 되는 경우에 퍼펙션 되는 거거든요 그럴 경우에는 파일링까지 했으니까 거기에 대해서 현금으로 나오는 것도 다 가져가라고 하는 거라면은 이때 같은 경우에는 기계 물품을 사는 거에서 파일링한 거기 때문에 그거 파일링한 크레딧터가 가져가라고 보시면 되겠습니다 여러분 이거는 이렇게 제가 하이포를 드리긴 했는데 실제로 여러분 이렇게 복잡하게 많이 배우진 않을 거예요. 이런 게 있다라고 정도만 아셔도 되겠습니다. 다음에 나오는 건 FIXTURE가 나옵니다. FIXTURE의 특징은 뭐냐면요. 바로 Once Moveable Thing. 그냥 한때는 움직이는 물건이었는데 탱지복으로 움직이는 물건인데 그것이 뭐가 된다? 바로 Real Property. 부동산으로 간주가 되는 거예요. 그래서 이때의 특징은 파일로 해도 되고요. 파일링한다는 거는 Financing Statement. 바로 이제 UCC9처럼 보는 경우도 하고요. Secured Transactions 1. 부동산 등기부등본 등재 2. 채권 3. 모기지 4. 우선권 5. Fixture Filing Real Property를 Record를 하려는 그 지역에 있는 관공서에 바로 파일링을 해야 된다 다시 한번요 UCC9처럼 파일링을 하고자 할 때도 그 장소는 뭐? 그 부동산이 이 물건이 부동산에 매입이 되는 거기 때문에 그 부동산을 관여하고 있는 그 관공서에다가 파일링하라는 내용이에요. 이해되시죠? 이때도 문제가 되는 게 바로 PMSI예요. PMSI로 예를 들면 외상거래로 오븐을 판매한 다음에 내입을 할 수 있겠죠. 이런 경우에 있어서는 20일 기간, 내입이 된 이후로부터 20일 안에만 어찌됐건 파일링하면 PMSI가 다른 사람을 다 이기게 됩니다. 즉, 모기지를 기존했던 사람에 대해서도 그냥 이겨버려요. 그냥 PMSI가 이깁니다. 하지만 20일이 넘어가면요. 못 이긴다는 거예요. 단 PMSI도 못 이기는 건 PMM Purchase Money Mortgage는 PMSI도 못 이깁니다 자 이게 뭐냐 일반적인 모기지 PMM이 아닌 일반적인 모기지에 대해서는요 외상거래에서 오븐을 외상거래를 해가지고 판매를 했어요 그게 내입이 됐어 그래서 부동산에 그냥 딱 물려버렸어요 20일 안 되면 어찌됐건 오븐을 판매한 크레디터가 신고를 하게 되면 파일링을 하게 되면 어떻게 된다? 이 오븐에 대해서 1순위는 아무리 이게 부동산 내입 됐다고 오븐에 대해서 1순위는 바로 크레디터가 셀러죠 셀러이자 크레디터가 바로 내가 1순위를 주장할 수 있는 거예요 이 땅을 부동산에 대한 모기지를 가지고 있는 사람에 비해서 1순위를 주장할 수 있다는 거예요 하지만 PMM 무조건 누가 이긴다? PMM이 이긴다는 겁니다 볼까요? 은행이 데프트한테 돈을 꽂았는데 모기지로 10만 달러를 대출을 해주고 리코드를 해버려요. 한마디로 이 말을 보면 은행에 돈 10만 달러를 갖고 어떤 땅을 샀고요. 그 땅에 대해서 지금 등기부등본에다가 모기지를 등재시킨 거예요. 이게 바로 무엇이다? PMM이 된 거예요. 자, 크레디터는 데프트한테다가 이런 오븐을 판매했는데 그게 내입이 됩니다. 내입이 돼서 5천 달러의 외상 물품을 판매했어요. 자, 이건 뭐가 되죠? PMSI가 되는 거죠. 외상 판매기 때문에. 하지만 PMM과 PMSI가 붙으면 누가 이긴다? PMM이 이겨버리는 거예요. 한마디로 Bank A가 PMSI를 이겨서 1순위를 두고 Bank A가 된다는 거예요. 만약에 PMM이 아니라 그러면 20일 안에만 그냥 파일링하면 크레디터가 이길 거예요. 하지만 이거는 PMM이기 때문에 누가 이긴다? Bank A가 이긴다고 보시면 되겠습니다. 여기까지 일단은 픽스처까지 마무리 짓도록 하겠습니다. 감사합니다.