3-1강. Fee simple 핵심요약

안녕하세요. 오늘 당신과 함께 깊이 살펴볼 내용은요. 장수훈 워싱턴 D.C. 변호사님의 미국 부동산법 교재의 그 최신 개정판이죠. Real Property 교재 전자북판 V7 PDF 내용을 바탕으로 합니다. 아 네. 이전판에서 개정된 최신 내용을 다루는 거죠? 맞습니다. 특히 오늘은 그 중에서도 미국 부동산 소유권의 정말 가장 기본이 되는 형태들 그리고 좀 흥미로운 조건부 유형들을 파헤쳐 보려고 해요. 네, 아주 중요한 부분이죠. 부동산 소유권의 기본의 기본이라고 할 수 있는 Fee Simple Absolute, Fee Simple Absolute부터 시작해서요. 특정 조건에 따라 소유권의 운명이 확 달라지는 Defeasible Fees, 그러니까 조건부 소유권까지 알아볼 겁니다. 아하, Defeasible Fees. 당신께서 이 개념들을 좀 명확히 이해하시면 나중에 부동산 거래라든지 상속 과정에서 마주칠 수 있는 여러 법률 관계들, 그런 복잡한 상황들을 훨씬 수월하게 파악하실 수 있을 거예요. 네, 그럼 가장 기본적이고 깔끔한 형태부터 시작해볼까요? Fee Simple Absolute 이게 교재의 예시를 보면 A conveys Blackacre to B and his heirs 이렇게 나오던데 여기서 heirs 즉 상속인이라는 말이 있어도 그냥 B가 현재 완전한 소유권을 갖는다 뭐 그런 의미인거죠 정확합니다. 네, 그 heirs라는 말은 과거의 관습적인 표현에 가깝고요. 실제로는 B가 기간 제한이나 뭐 예를 들면 만약 뭐 하면 이라던가 뭐 하는 동안만 같은 특정 조건 없이 완전하고 절대적인 소유권을 갖는다는 뜻입니다. 아하 그래서 이름도 absolute 절대적이라는 말이 붙는 거고요. 소유자가 정말 아무 제한 없이 마음대로 팔거나 주거나 또 상속할 수 있는 가장 강력한 형태의 소유권이라고 보시면 돼요. 부동산 권리의 진짜 출발점이죠. 그렇군요. 가장 완전한 형태. 근데 이게 전부는 아니잖아요. 교재를 보니까 어떤 특정 조건이 딱 발생하면 소유권이 원래 주인한테, 그것도 자동으로 돌아가는 경우가 있더라고요. 이게 그 Fee Simple Determinable, 줄여서 FSD라고 부르는 거 맞나요? 네, 맞습니다. FSD. 교재에서는 as long as ~~하는 동안, until ~~할 때까지, during ~~동안 같은 어떤 기간을 한정하는 듯한 문구가 주로 쓰인다고 설명하죠. 네, 그런 문구들? 예를 들어서 교재에 나온 것처럼 B가 로스쿨을 졸업할 때까지 이 땅을 준다고 계약했다면 B가 로스쿨을 딱 졸업하는 그 순간 어떻게 될까요? 음, 자동으로 돌아간다. 그렇죠, 별도의 뭐 소송이나 다른 절차 전혀 필요 없이 소유권이 그냥 자동으로 원래 땅을 줬던 사람, 즉 그랜터에게 휙 돌아갑니다. 와, 정말 자동으로군요. 네, 이때 그 원래 소유자, 그랜터가 갖게 되는 혹시나 조건이 깨지면 다시 돌아올 수 있는 권리, 이걸 법률 용어로 Possibility of Reverter, 우리말로는 복귀 가능권이라고 불러요. FSD의 핵심은 바로 이 자동 복귀입니다. 자동으로 돌아오는 Possibility of Reverter 기억해둬야겠네요. 근데요, 이거랑 되게 비슷해 보이는데 결정적인 차이가 있는 유형도 있었어요. FSCS FSCS라고 하던데 이건 조건이 깨져도 자동으로 돌아가는 게 아니라면서요. 예리하십니다. 아주 중요한 차이점을 딱 짚으셨어요. FSCS 이건 교재에서 보통 if, 만약 하면 provided that 뭐라는 조건 하에 on condition that 뭐라는 조건으로 같은 문구 뒤에 grantor가 권리를 행사할 수 있다는 내용이 따라 붙는 경우가 많아요. 네, 그런 조건 문구고요. 예를 들어 만약 이 땅이 교회 용도로 사용되지 않는다면 그랜터는 다시 들어와서 땅을 되찾을 권리가 있다. 이런 식으로요. 만약 실제로 교회가 아닌 다른 용도로 땅을 쓰기 시작해도 그랜터가 가만히 있으면 어떻게 될까요? 음, 가만히 있으면? 소유권이 안 돌아오나요? 맞습니다. 그게 핵심이에요. FSCS는 조건이 위반되어도 그랜터가 적극적으로 자기 권리를 행사하지 않으면 소유권은 그냥 그대로 B에게 남아 있어요. 그렇군요. 그랜터에게는 소유권을 되찾을 수 있는 선택권이 주어지는 거죠. Right of Entry 또는 Power of Termination, 우리말로는 회수권 또는 종료권이라고 하는데요, 이걸 소송을 제기한다든지 해서 적극적으로 행사해야만 비로소 소유권을 되찾을 수 있는 겁니다. FSD는 자동복귀인데 FSCS는 권리행사가 필요하다. 이거 정말 다르네요. 계약서 문구 하나하나 꼼꼼히 봐야겠어요. 그렇죠. 아주 큰 차이죠. 실무에서도 중요하고요. 그럼 마지막 유형은 뭔가요? 이것도 조건부인데 조건이 깨지면 원래 주인이 아니라 아예 제3자한테 소유권이 넘어가는 경우도 있다고요? 네, 그게 바로 Fee simple subject to executory interest, 줄여서 FSEI라고 합니다. 예를 들어 볼까요? A가 B에게 땅을 주는데 만약 그 땅이 병원 용도로 사용되면 그 즉시 C에게 소유권이 넘어간다, if the property is used as a hospital, then to C, 이렇게 계약을 했다고 쳐보죠. 네, 병원 용도로 쓰면 C에게로. 그럼 B가 그 땅을 병원으로 사용하기 시작하는 그 순간, 소유권은 A가 아니라 계약서에 명시된 제3자, 즉 C에게 자동으로 넘어갑니다. 아, 이것도 자동이네요, FSD처럼. 네, FSD처럼 자동 이전이라는 특징은 같아요. 하지만 결정적인 차이는 소유권이 원래 주인이 아니라 처음부터 지정된 제3자에게 간다는 점이죠. 흥미롭네요. 그럼 이때 그 제3자 C가 가지는 권리는 뭐라고 부르나요? FSD의 Possibility of Reverter나 FSCS의 Right of Entry처럼요. 아, 좋은 질문입니다. 그 제3자가 미래의 소유권을 자동으로 넘겨받게 될 권리를 Executory Interest, Executory Interest라고 부릅니다. 미래 권리라고 할 수 있죠. Executory Interest. 근데 여기서 정말 주의해야 할 점이 하나 있어요. 교재에서도 강조하는 부분인데, 이렇게 제3자에게 미래의 소유권이 넘어가는 형태의 계약은 Rule Against Perpetuities, Rule Against Perpetuities, 줄여서 RAP라는 아주 복잡하고 오래된 법 원칙의 적용을 받을 수 있다는 겁니다. RAP요? 그건 뭔가요? 좀 어렵게 들리는데요? 네, 좀 복잡하긴 한데요. 아주 간단히 말하면 소유권 관계가 미래에 너무 불확실한 시점까지 영원히 지속되면서 후대의 자유로운 재산 처분이나 거래를 막는 것을 방지하려는 규칙이에요. 이게 적용되면 FSEI 계약 자체가 아예 무효가 될 수도 있거든요. 그래서 이런 계약을 할 때는 RAP 위반 여부를 반드시 검토해야 합니다. 와, 단순히 땅을 주고받는 계약인 줄 알았는데 그 안에 이렇게나 다양한 조건과 결과들이 숨어 있을 수 있다니, 오늘 장수훈 변호사님 교재 덕분에 미국 부동산법의 중요한 기초 개념들을 확실히 짚어본 것 같습니다. Fee simple absolute, FSD, FSCS, FSEI, 네 가지 확실히 구분해야겠네요. 맞습니다. 오늘 이야기 나눈 이 fee simple의 여러 형태들 그리고 각 조건들이 어떤 결과를 가져오는지, 뭐 자동복귀인지 아니면 권리 행사가 필요한지, 또 제3자에게 가는지, 이런 차이점들을 기억해 두시면요. 여러분께서 나중에 실제 부동산 계약서나 뭐 상속 관련 서류를 보실 때 그 법적인 의미를 파악하는 데 정말 큰 도움이 될 겁니다. 네, 정말 유익한 시간이었습니다. 여기서 여러분께 마지막으로 한 가지 생각해 볼 만한 질문을 던져보고 싶네요. 만약에요, 수십 년, 아니 뭐 100년도 더 전에 설정된 오래된 부동산 소유권의 조건이 있다고 해보세요. 근데 시간이 흐르고 사회가 변하면서 그 조건을 지키는 게 현실적으로 불가능해지거나 혹은 그 조건의 의미 자체가 좀 모호해진다면 과연 그 부동산의 소유권은 어떻게 될까요? 아, 오래된 약속과 현재의 가치나 상황이 충돌할 때, 정말 복잡한 문제가 되겠네요. 그렇죠. 법원이 과연 어떻게 판단할지, 오래된 약속을 우선할지, 아니면 현재의 상황을 더 고려할지, 이 점을 한번 깊이 고민해보시는 것도 아주 흥미로운 지적 탐구가 될 거라고 생각합니다.