2강. Fee simple(1)

강의 대본

안녕하세요 장수훈입니다 이번 강의는 바로 Real Property 시작하도록 하겠습니다 먼저 Real Property 할 때 우리가 좀 생각해야 될 부분이 바로 이 땅 부동산이죠 이 땅의 형태 소유의 형태에 대해서 타이틀의 형태에 대해서 좀 생각을 해 볼 필요가 있어요 그래서 이 부분에 대해서 체크업을 하도록 하겠습니다 타이틀의 형태를 따질 때 있어서 우리가 거래 여부를 좀 따질 수 있거든요 어떠한 거래가 가능한가, 어떠한 Title Transfer가 가능한지에 대해서 한번 짚어봐야 됩니다. 자, 그 중에 하나, 개념에 대해서 좀 얘기를 해드려 보도록 할게요. 먼저는 Divisible, 두 번째는 Descendable, 다음에 세 번째가 Alienable, 이 세 가지가 있습니다. 이 부분은 일단은 기억을 해 주시는 게 굉장히 중요합니다. 왜냐하면 일단은 결론부터 말씀을 드리면 Fee simple에 관련된 부분 또는 Defeasible Fee에 대해서는요. 바로 이제 Descendable, Divisible, Alienable는요. 모두 다 해당이 돼요. 가능한 겁니다. 가능한 거래인데요. 나중에 이것이 이제 Joint Tenancy. Joint Tenancy로 넘어가면서부터는요. 바로 이제 Descendable, Divisible, Alienable에서 약간의 차이점이 발생을 합니다. 그러니까 이것은 이러한 거래가 일어날 수 있냐, 일어날 수 없느냐 이것이 이슈로 등장할 수 있기 때문에 일단 이 개념에 대해서 이해를 해둘 필요가 있어요. 물론 우리가 시험을 볼 때 당연히 이 2.1, 2.2, 2.4 이 부분에 대해서 얘기하는 게 굉장히 중요하지만 차례차례 좀 보는 게 중요합니다. 자, 첫 번째 알아야 될 부분이요, 바로 Divisible라는 부분입니다. Divisible는요, 바로 Will, 유언장, 이 유언장에 따라서 부동산의 소유권, 부동산의 소유권이 변동이 가능하냐라는 부분이 이슈가 됩니다. 자, Divisible이 가능하다는 건요, 유언장을 통해서 부동산 소유권이 이전이 가능하다는 걸 의미해요. 예를 들면 이런 겁니다. A가, 여기서 Grantor라 할게요, Grantor가. Grantor가 Wrote 썼어요. 뭘 썼을까요? The Will. 바로 유언장을 썼습니다. Which indicated that 하면서 설명이 들어가겠죠? 유언장의 내용에 대해서. 이런 식으로 유언장이 있을 경우 유언장에 따라서 부동산에 대한 소유권 이동 가능한가? 가능하다면 Divisible이 됩니다. 두 번째 것이 바로 Descendable입니다. 유언장은 없어요. 유언장이 없더라도 바로 Intestate. Intestate에 따라서 바로 소유권, 소유의 형태가 소유권이 이전이 가능한가? 이전이 가능한가? 바로 이 부분이 바로 Descendible입니다. Descendible이 가능하다는 것, 이게 이루어진다는 것은요, 바로 Intestate에 따라서 소유권 이전이 가능하다는 겁니다. 자, 그럼 Intestate을 볼까요? 이런 거예요. 만약에 Will이 없는 경우 유증이 남았어요. 유증이 남았을 때, 바로 재산이 남았을 때 이거를 누구한테 배분을 할 거냐라는 것이 바로 이슈가 됩니다. 자, 배분을 할 때 당연히 법에 따라 배분을 해야겠죠? 그 법에 따라 배분한다는 것이 바로 Intestate에 해당이 됩니다. 아시겠죠? 그래서 Descendable이 된다라는 거는 Intestate에 따라서 재산이 배분된다라고 보시면 되겠어요. 다음 Alienable 이것은 의미가 뭐냐면요. 바로 제3자. 제3자에게 넘겨줄 수 있느냐 라는 부분입니다 제3자 양도하는 거니까 판매가 될 수도 있고요 증여를 하시는 부분이겠죠. 결국 제3자에게 아예 넘어갈 수 있느냐라는 부분이 이것이 Alienable가 됩니다. 여기서 제3자라는 사실에 조금 특이점이 있어요. 그래서 앞으로 우리가 부동산 형태들을 배울 텐데 Divisible, Descendable, Alienable 이것이 해당이 되냐 또는 이것 두 개가 해당이 안 되고 이것만 해당이 되냐 등을 알고 계셔야 되겠습니다. 아시겠죠? 두 번째 우리가 문제를 풀 때 또 기억해야 될 부분이 바로 Interest, 권리에 대한 부분에 대해서 좀 생각을 해볼 필요가 있어요. 어떤 권리냐? 바로 Present 현재에 있는 Estates 미래의 권리를 한번 좀 생각해 볼 필요가 있습니다. 이게 뭔 소리냐면요. 이런 거예요. 어떤 땅의 소유는 현재는 A의 땅이 되지만 어떠한 조건이 발생하건 어떤 이벤트겠죠. 주로 이벤트가 발생하거나 아니면 시간이 좀 흐른다면 다른 어떤 B가 소유하게 될 것이다라고 될 수도 있어요. 이러한 부동산 계약의 경우는 Present Estate은 A로 확정이 되어 있지만 Future Interest는 B가 될 수도 있고요. 아니면 그냥 A가 유지될 수도 있는 거겠죠. 즉 여기서 제가 얘기하는 거는 바로 이제 Future Interest와 Future Estate과 Present Estate과 Future Interest가 동일한지 다른지를 구분을 해야 된다는 부분입니다. 그리고 이 두 가지를 잘 알고 있어야 문제를 푸는데 헷갈리지가 않아져요. 왜냐하면 Present Estate과 Future Interest가 동일한 경우는요 좀 이따 배우겠지만 Fee Simple Absolute에 해당이 됩니다. 그러면 땅에 대한 소유권자가 미래의 소유권자가 곧 지금 현재 소유권자이기 때문에 이 사람이 매매계약을 체결하건 양도계약을 체결하건 정말 그거 한방에 모든 게 다 끝이 납니다. Future Interest Holder가 있는데 이 사람이 계약에 참여하지 않는 경우 만약에 계약이 인정 안 될 수도 있는 거거든요. 그렇기 때문에 다시 한 번 정리. 이게 무슨 소리냐면요. 만약에 A가 Present Estate이고요. B가 Future Interest라고 했을 때, Holder라고 했을 때 만약 A가 C한테 부동산을 판매하고 싶었어요. 그러면 A와 C의 계약을 체결하는 것뿐만 아니라 바로 B가 C와 계약을 또한 체결을 해줘야 되죠. 왜냐하면 B는 미래의 권리를 갖고 있는 거기 때문에 C는 미래의 권리까지 받아가야 이 부동산에 대한 온전한 권리를 받아가는 거기 때문에 그렇습니다. 하여튼 Present Estates과 Future Interest를 반드시 반드시 체크를 해야 된다. 이 부분을 기억해 두셔야 됩니다. 아시겠죠? 이 지금 두 가지 말씀드린 거 Divisible, Descendable, Alienable 이 부분이랑 권리관계 Present Estate, Future Interest 이 부분을 반드시 기억을 해 두셔야 되겠습니다. 아시겠죠? 자 그러면 이제 이거 다 지우고 Fee Simple Absolute에 대해서 이야기를 해보도록 하겠습니다. 자 이제 본격적으로 들어가보도록 할게요. 바로 Fee Simple Absolute. 자 Fee Simple Absolute의 특징이 있습니다. Fee Simple Absolute. 그리고 우리는 이걸 표현할 때요. FSA라고 표현을 할 겁니다. Fee Simple Absolute의 특징은요. 바로 첫 번째 아까도 말씀드렸지만 Present Estate과 바로 Future Interest가 모두 동일한 겁니다. 동일할 수 있는 부분은 바로 이런 거예요. 문구 자체가 A Conveys Black Acre Black acre to B and his heirs. 라고 해보겠습니다. 이런 경우 조건이 아무것도 없죠. 뒤에 뭐 어떤 조건이 없기 때문에 A는 B한테 이 Black acre를 넘겼을 때 바로 현재 Present Estate과 또한 Future Interest를 모두 넘겼다라고 보시면 되겠습니다. 그렇기 즉슨 B는 이 땅에 온전한 권리를 행사하는 사람이기 때문에 어떻게 될까요? C와 거래를 체결할 수 있겠죠? 거래 관계를 맺을 수 있겠습니다. 부동산에 대해서. 부동산에 대한 거래 관계를 체결할 수 있는 큰 특징이 돼요. 자, 근데 Fee Simple Absolute가 이렇게만 나오면 문제를 풀기가 아주 편하겠죠? 하지만 문제를 풀 때 이렇게만 나오는 것이 아닙니다. 자, 이거를 기억해 두셔야 되겠어요. 자, 두 번째. 앞으로 제가 또 말씀을 드리겠지만, 지금도 말씀을 드리겠지만 Real Property 문제가 나오면 이 따옴표가 등장을 하면 눈을 크게 뜨시고 반드시 이때 체크를 하셔야 돼요. 다시 한 번요. Fee Simple Absolute가 등장했고 이 따옴표가 등장하게 되면 이 따옴표에 있는 내용, 이 내용을 반드시 체크를 하셔야 돼요. 체크를 반드시 하셔야 되고요. 눈을 크게 뜨셔야 됩니다. 왜냐하면 이 내용 안에 정말 많은 중요한 정보가 들어있기 때문이에요. 근데 Fee Simple Absolute 너무 간단해 보이지만 사람들이 오해하는 것들이 몇 가지가 있습니다. 그거 중에 하나를 지금 설명을 좀 드려보도록 할게요. 자, A가 Conveys. 땅을 넘겼어요. 누구한테? Black Acre를 B한테 넘기기로 했어요. 근데 뒤에 뭐라 해야 되냐면 For purpose of worship service를 할게요. Worship service의 용도로만. Only for. For the purpose of worship service라고 했다고 쳐볼게요. 그러면 제가 질문을 드려보겠습니다. 그러면 B가 A로부터 땅을 받았는데 worship service로 안 썼고요. 그냥 business purpose로 썼습니다. 그러면 B의 소유권은 박탈되어야 될까요? 아닙니다. 지금 준 거는요 Fee Simple Absolute에요. 왜냐하면은 우리가 앞으로 배우게 될 Fee Simple Determinable, Fee Simple Subject to Condition Subsequent, 그 다음에 Fee Simple Subject to Executory Interest와는 지금 다른 형태이기 때문에 그래요. For the Purpose of Worship 이런 형태 어떠한 Fee Simple Absolute의 문장이 나오고요. 이렇게 for purpose of, 어떠한 목적이 나온다든지 comma 다음에 if가 나오게 되면요. 이 문장에 대한 조건은 아무런 효력이 없습니다. 다시 한 번요. 제가 뭐라고 말했죠? 효력이 없어요. 그 말인즉슨 이거를 기억해야 돼요. 우리가 if 조건이 나왔으니까 아마 공부를 좀 하신 분들은 이거 fee simple subject to condition subsequent 아니야? 또는 fee simple subject to executory interest 아니야? 라고 혼동을 하실 텐데요. 얘네들의 특징은 이거예요. If 조건이고요. Comma, Then, To, Be입니다. 다시 한 번요. 형태가 If 조건, Comma에 Then, To, Be예요. 이것처럼 어떠한 명령이 나오고 땅을 줬다라는 일단은 서술이 나오고 그 다음에 purpose of 이라든지 if 조건 comma 다음에 나오거나 바로 for the purpose 이렇게 나오는 거는요. 바로 그냥 fee simple absolute 형태라고 그냥 보시면 되고요. 이 조건은 아예 그냥 효력이 없는 겁니다. 왜냐하면 fee simple subject to condition subsequent도 아니고요. fee simple subject to executory interest도 아니기 때문에 그렇습니다. 아시겠죠? 이거는 굉장히 중요하고 문제에서 많이 낚이는 거기 때문에 정말 이거를 그냥 대충 넘어가서는 안 됩니다. 그리고 이것도 말씀드리지만 굳이 외울 필요는 없지만요. 세 번째는 바로 Descendable, Divisible 그 다음에 Alienable 모두 다 가능합니다. 제3자한테 양도 가능하고요. 또한 Will로도 양도 가능하고요. 또한 Will 없이 Intestate만으로도 또한 양도가 가능합니다. 자, 이렇게 일단은 보시면은 FEE SIMPLE ABSOLUTE는 마무리가 돼요. 아시겠죠? 정말 제가 말씀드린 이거 FOR THE PURPOSE, FOR PURPOSE라는 이프 조건 컴마 뒤에 나오고 또는 FEE SIMPLE ABSOLUTE가 문장이 나오고 그 뒤에 나오는 이러한 형태들은 그냥 삭제를 시켜 주셔야 되겠습니다. 아시겠죠? 이거를 먼저 기억해 주세요. 자, 그러면 이 부분은 또한 삭제를 하고 시작을 해보도록 하겠습니다. 자, 두 번째 봐야 될 부분이 바로 Fee Simple Determinable입니다. 뭐라고요? Fee Simple Determinable. Determinable. 이 부분을 기억을 해두셔야 돼요. 이거는 Fee Simple Determinable이라서 FSD로 표현을 합니다. 아시겠죠? FSD, Fee Simple. Determinable, Determinable. 자, 이거에 대한 형태를 일단 아셔야겠죠? 항상 제가 말씀드리는 건 먼저 형태입니다. 형태가 어떻게 되냐면요. 바로 이런 식으로 나와요. A가 B한테 Convey합니다. Convey to Blackacre를 주는데 조건이 이렇게 나오죠. As long as 또는 So long as 또는 Until As far as 라는 형태로, 이러한 조건의 형태로 나옵니다. 자, 그럼 뒤에 어떤 조건이 나올 거예요. 예를 들면 As long as B uses 어떤 땅을 for worship service 라고 한번 해보도록 할게요. Worship service. 라고 할 때만 된다고 한다 라고 했을 때 for worship service. as로 될 수도 있겠죠. 자 이럴 때 바로 이제 Fee simple determinable이라고 보고 있습니다. 아시겠죠? 형태를 일단 기억해 두세요. 그래서 따옴표 문장을 봤는데 문장 형태에서 as long as가 바로 나왔다. 또는 so long as가 나왔다. as far as가 나왔다. until이 나왔다. 그럼 바로 이거는 그냥 생각하지 마시고요. Fee simple determinable로 보셔야 되겠습니다. 아시겠죠? 두 번째 특징을 말씀드려볼게요. 자, 그러면 여기서 A는 편의상 Grantor라고 해보도록 하겠습니다. Grantor가 B한테 주는 형태로 가는 거고요. 만약 이 조건, B가 조건을 어기는 경우, 당연히 Grantor한테 넘어올겁니다. 다시 되돌아옵니다. 다시 되돌아올 때 어떻게 되돌아오냐면요, 바로 즉시 돌아옵니다. 뭐라고요? B가 조건을 어기는 그 순간 바로 즉시 Grantor A한테 되돌아옵니다. 그럼 A가 이러한 권리를 갖고 있는데 이 권리를 뭐라 하냐? 권리 이름을 알려드려야 돼요. 이렇게 바로 돌아오는, 오토매틱하게 바로 Grantor한테 돌아오는 이 권리를 뭐라고 표현하냐면요. 바로 Possibility. Possibility of Reverter입니다. 다시 한 번 뭐라고요? Possibility of Reverter입니다. 이 말의 의미를, 이 말의 문구를 정확하게 기억을 해 두셔야 되겠습니다. 아시겠죠? 여기서 키포인트는 뭐냐? 오토매틱하게 돌아온다는 겁니다. 그러면 제가 왜 이렇게 거품을 물면서 오토매틱하게 돌아오는 걸 왜 이렇게 강조하느냐? 이 얘기를 지금 설명을 간단하게 드려볼게요. 우리가 좀 이따가 바로 그 다음에 Fee Simple Subject to Condition Subsequent를 배울 겁니다. 이때도 동일해요. 이때도 Grantor한테 동일하게 돌아옵니다. 어떨 때요? 조건을 어길 경우 누가? B가, B가 조건을 어기고 Grantor한테 돌아오는 거는 위에 있는 Fee Simple Determinable뿐만 아니라 동일해요. 하지만 얘는 오토매틱하게 돌아오지 않습니다. 바로 Grantor가 가져가는 게 아니라, 바로 돌아오는 게 아니라 뭘 해야 되냐면요. 바로 Court의 Decree가 필요합니다. Fee Simple Subject to Condition Subsequent는 이러한 특징을 갖고 있어요. 이게 왜 크나큰 차이를 만드냐? 바로 Adverse Possession 때문에 그렇습니다. Adverse Possession이면 원래 땅에 주인이 있는데 그 땅 주인의 허락 없이 어떤 사람이 여기를 불법으로 점거합니다. 불법으로 점거를 하는데 일정한 조건, 시간 조건이라고 보거든요. 시간 조건도 있어요. Continuous 시간 조건이 10년이면 10년, 20년이면 20년으로 만족이 되면요. 그럼 이건 자기 땅을 주장할 수 있습니다. 자기 땅이야. 남의 땅에 불법으로 점거했지만 자기 땅, 본인 땅을 주장할 수 있게 돼요. 자, 근데 B가 Worship Service를 하는 조건으로 A로부터 이 땅을 받았다고 쳐볼게요. 근데 B가 Worship Service를 2010년도 1월 1일 기준으로 Worship Service를 중단을 합니다. 땅을 받았던 시점은 2009년도 1월 1일인데 Worship Service를 중단한 시점은 2010년도 1월 1일이라고 해볼게요. 자, 그 경우에, 이 경우에 만약 이것이 Fee Simple Determinable이라면요, Fee Simple Determinable이라면요, 2010년도 1월 1일부터 바로 Adverse Possession이 시작되는 겁니다. Adverse Possession이 바로 시작이 되어버리겠죠. 왜냐하면 땅이 오토매틱하게 Grantor한테, 원래 주인한테 넘어간 거기 때문에 그래요. 만약에 Fee Simple Subject to Condition Subsequent일 경우 아무리 이 조건을 어겼다고 할지라도 Adverse Possession으로 바로 인정되지 않습니다. 왜냐하면요? Court의 Decree를 받기 전까지는 소유권이 여전히 누구한테 있다? B한테 있기 때문이에요. Court의 Decree를 받을 때에만 바로 Grantor가 소유권을 되돌아 오게 됩니다. 되받게 됩니다. 자, 그래서 이 부분 기억을 반드시 해야 된다라고 제가 말씀을 드리겠어요. 아시겠죠? 이 부분은 좀 많이 기억해 두셔야 돼요. 제가 Adverse Possession에 대해서는 이렇게 말씀을 드렸습니다. 그래서 Possibility of Reverter까지 설명을 드렸고요. 아직 끝난 거 아니고요. 하나만 더 드려보셔야 됩니다. 바로 RAP, RAP에 대해서 Rule of Perpetuity에 대해서 지금 잠깐만 좀 설명을 드려볼게요. 먼저 이건 3번까지였구요. 자 이렇게 3번. 자 4번. 이제 RAP에 대해서 좀 설명을 드려볼게요. RAP에 대해서 설명을 드려볼게요. 만약에 문제에서 Fee Simple Determinable이 나왔어요. 예를 들면 A가 블랙에이커를 Conveyed to B라고 했다고 칠게요. 근데 조건이 As long as라고 하고 Worship Service를 쓸 때까지만 된다고 썼습니다. 근데 만약에 문제에서 If 만약에 Worship Service를 사용하지 않는 경우에 대해서는 Then to C라고 한번 써볼테니까 이런 문구가 있다고 쳐볼게요. 다시 한번요. 앞에 있는 것까지 A가 B한테 넘기는 거는 as long as 하고 여기까지는 Fee Simple Determinable이 됐는데 if 조건이 나고 then to C가 나왔다. 이렇게 나오는 조건. 이렇게 나오는 조건은요. 다 RAP violation입니다. 아시겠죠? RAP violation이기 때문에 이 문장은 무조건 지우셔야 돼요. 아시겠죠? 저 이미 다 힌트 말씀드렸어요. RAP 문제가 나와요. A가 B한테 블랙에이커 넘기고 as long as 뭐 어떠한 조건 넣을 거예요. Worship Service를 한다든지 그런 식으로 제한을 걸 겁니다. 근데 만약에 if Worship Service를 사용하지 않는 경우 provided however that로 시작할 수도 있어요. 그럴 경우에 then to C를 준다? 이 경우에 대해서 RAP violation이기 때문에 이거는 그냥 삭제하십시오. 뒤에 있는 이 문장은 아예 신경 쓰지 마시고 이 앞에 것만 보시면 되겠습니다. 아시겠죠? 제가 이거 진짜 어마무시한 걸 하나 알려드린 거예요. 이걸 알면은 RAP violation 문제로 이거 틀리지 않습니다. 절대 안 틀려요. Fee Simple Determinable로 문제 나왔을 때 RAP violation 절대 안 틀리는 방법 중에 하나가 뭐라고요? as long as에서 나오고 문장 끝난 다음에 그 뒤에 나오는 if 조건 다 삭제입니다. 그거는 다 삭제시켜버리시면 돼요. 일단은 무조건 Fee Simple Subject to Condition Subsequent부터 다시 시작을 해보도록 하겠습니다. 감사합니다.