1강. 미국 부동산법 개요

안녕하세요, 장수훈입니다. 오늘 설명을 드릴 건 오리엔테이션이고요. Real Property, 부동산법에 대해서 이야기를 해보도록 하겠습니다. 부동산법, 사실은 로스쿨에 가셔서 배우실 때는요. 1L 과목이긴 하고요. 1L에서는 Property라는 걸로 가르칩니다. 그 얘기 있으면 Property라면 당연히 동산도 있고요. 당연히 부동산도 있겠죠. 로스쿨에서는 동산과 부동산을 둘 다 가르친다 그러면 시험에서는 부동산을 기준으로만 가르칩니다 저는 초점은 동산은 뺐고요 부동산 기준으로만 말씀드릴게요 왜냐하면 이 강의가 어찌됐건 시험을 좀 더 타겟팅한 거기 때문에 시험에서 필요한 내용을 전달해 드리는 거다 보니까 부동산을 기준으로 좀 말씀을 드릴 겁니다 부동산법을 보시게 되면요 크게 제가 나눌 수 있는 거는 두 가지로 나눌 수 있는 거 같아요 첫 번째는 부동산의 권리 또는 부동산의 형태. 권리에 대한 형태인 거죠. 권리 의무관계 형태라는 큰 부분과 함께 두 번째는 바로 이제 컨트랙. 부동산 계약의 컨트랙으로 전 나눠볼 수 있는 것 같아요. 먼저 처음부터 보도록 할게요. 부동산 권리와 형태 이게 무엇이냐 땅을 넘길 때 예를 들면 랜드로드가 랜드로드2한테 넘길 수 있을 거예요. 근데 땅을 넘길 때 어떠한 문구 어떠한 문구로 넘기느냐에 따라서 이 랜드로드2가 현재 사용권한도 갖고 있을 뿐만 아니라 미래의 권한을 가질 수도 있고요. 반면에 미래의 권한을 갖지 못할 수도 있어요. 그만큼 이 문구가 매우 중요하다. 이 문구가 매우 중요하다는 것이 첫 번째 알아야 될 사실입니다. 이게 첫번째 해당이 되는 부분이구요 자 그러면 이 문구에 따라서 당연히 부동산 형태들이 적용될 거구요 당연히 이 형태에 따라서 갖고 있는 권한 또 권리 권한 또 결정이 됩니다 권리 권한에 대한 당연히 그 뭐라 그러죠 특정한 term이 있을 거에요 terminology가 있습니다 이 쪽에 특수 언어가 있겠죠 jargon이 나올 겁니다 jargon이 자 그렇기 때문에 이 절건까지 외워 두시는 것이 바로 키가 되겠습니다 그리고 이것이 단순히 개인간의 거래 뿐만 아니라 일대일 거래 뿐만 아니라 랜드로드가 이 땅을 일종의 다수에게도 넘길 수도 있는 거구요 아니면 랜드로드가 이 땅에다가 특정한 규칙을 만들어서 이 규칙을 이 땅에 거주하는 또는 이 땅을 사려는 미래의 땅 주인들 땅 주인에게 이것을 요구할 수도 있는 거겠죠. 이런 형태들이 나올 겁니다. 또한 이렇게 매매 형태나 또는 증여 형태로 소유권, 타이틀이 이동이 있는 것뿐만 아니라 사용권, 부동산 사용권에 대한 문제도 나올 수 있을 거예요. 이것은 이제 이즈먼트로 구분이 되는데 사용권 문제도 나올 수가 있습니다. 이처럼 부동산에 대한 큰 한쪽의 흐름은 권리와 형태 쪽으로 보실 수가 있어요. 이거 자체는 기억을 해두시고 공부하시는 게 매우 필요합니다. 자 반면 당연히 컨트랙. 컨트랙 부분은 당연히 또 나오겠죠. 왜냐하면 Real Property는 우리가 알고는 일반적인 컨트랙이기도 해요. 우리가 배운 컨트랙에 보면은 Common Law 컨트랙이 있을 거고요. 그 다음에 UCC2 컨트랙이 있습니다. Real Property는 Common Law에 가깝고요. Common Law가 적용이 되고요. 가까운 게 아니라 적용이 되고요. 따라서 Common Law에서 요구되는 요건들이 있어요. 하지만 일반 컨트랙트에서 요구된 요건들이 Real Property에 모두 다 만족되는 것은 아닙니다. 어떤 것은 빠지기도 하고요. 어떤 것은 추가가 되기도 해요. 그렇기 때문에 Common Law Contract 요건대로만 따라가면 Real Property 괜찮다? 아닙니다. 다시 한번 이 특수 요건들을 좀 따져봐야 돼요. 이게 큰 특징이고요. 다음에 요건들을 다 따져봤다고 해도 우리가 알아봐야 되는 건 부동산에 거래하는 특성들 그러니까 방식에 대해서 좀 생각을 해봐야 돼요. 왜냐하면 사인을 해서 계약을 체결하고 이후에 클로징까지 하거든요. 잔금을 처리하고 나서 정말로 타이틀의 변경이 발생하는데 사실은 이 사이에 있을 때 사인하고 클로징하는 단계에 있어서 이 사이에 천재지변이 벌어질 수도 있을 거고요. 또는 Government가 Taking을 할 수도 있는 거고요 Condemnation을 실행할 수도 있는 거고요 별의별 일들이 여기에 벌어질 수 있습니다 그러면 Seller와 Buyer 간의 권리의무 관계는 어떻게 결정이 되느냐 Real Property Contract에 따르면 어떻게 결정이 되느냐가 굉장히 또 중요한 이슈가 되겠죠 그리고 또 당연히 Title이라는 게 되게 중요하게 될 거예요 Title 중에는 당연히 Chain of Title 해서 적법한, 적법한 주인으로 인정받는 타이틀이 있을 수 있겠지만 Wild Deed라고 해서 적법한 주인으로 인정받지 못한 주인도 있을 거예요. 이런 것들을 어떻게 극복하느냐도 굉장히 더 중요할 거고요. 그 다음에 가장 키포인트, 바로 이제 모기지입니다. 부동산은 기본적으로 가격이 너무 높죠? 셉니다. 자기 돈으로 부동산을 사기가 매우 어려워요. 그렇기 때문에 대출을 받을 수밖에 없는데 이 모기지가 걸린다는 얘기는 당연히 모기지는 우선순위, Priority도 문제가 생길 거고요. Foreclose, 경매 처리하는 것도 문제가 생길 거고요. 나중에 돈이 많아져서 Redemption, 되찾아오는데도 문제가 발생할 거예요. 자, 이러한 큰 문제들이 이 컨텐츠 안에 다 들어있습니다. 다시 정리하면 우리가 배울 이 Real Property라는 부분은요. 권리의 형태, 에 따라서 우리가 좀 찾아봐야 하고 외워야 될 부분, 공부해야 될 부분이 있다 그러면요. 컨트랙트 자체로 좀 공부해야 될 부분이 있다. 이 두 가지를 나눠서 살펴봐야 된다는 부분을 알려드리고 싶습니다. 제가 정리한 오리엔테이션 1강은 여기까지고요. 관심 있으신 분들은 2강에서 뵙도록 하겠습니다. 감사합니다.